云璟，优缺点列明，简单干脆！

　　大家好，我是一休，北京地产行业的一名深耕者，擅长多盘硬杠+深度测评+硬核爆料，坚持原创输出，只想说点实话。#北京刚需买房# 　　本文首发于【一休侃房】公众号。 　　 　　最新情况

云璟，优缺点列明，简单干脆！

　　大家好，我是一休，北京地产行业的一名深耕者，擅长多盘硬杠+深度测评+硬核爆料，坚持原创输出，只想说点实话。#北京刚需买房#

　　本文首发于【一休侃房】公众号。

　　最新情况

　　暂未开盘，预计12月底开，排卡中。

　　俩户型，都是三居，88纯南＋113南北。

　　样板间预计16号开放，但是88的不会有，开发商就没打算做。简单点评：数量少，价格贵。

　　（小思考：样板间再次延后开放，为啥拖了好几次？）

　　排卡政策还比较严格，200万验资。最最神奇的一件事，是要求排卡客户在开盘前，自行去住建委网站查询购房资格，截图保存。

　　这几个小动作，用意明显：

　　1、极致的筛选客户，看人下菜碟。如果首付没在兜里，您就别来凑热闹了，开发商不欢迎。以至于原本属于销售的工作，现在强加给购房者自行解决，甲方姿态较高。

　　2、这项目非常注重开盘去化率和签约率，客户定金转签约的时间给的特别短，有点批量生产的意思，不会太注意个体情绪。

　　一休还注意到一个细节：

　　价格方面，其实暗藏玄机啊，朋友们。

　　装修套餐包，了解一下？

　　各种版本的说法都有，但基本在4000-6000一平米，开发商对外说5000左右，肯定是摸底，看看市场反应。

　　也就是说，云璟是变现的捆绑销售。88小户型，基本要顶着限价卖，6.2万，即便按照4000的装修算，单价也达到了6.6万。

　　装修费用竟然也可以贷款？果然神操作，客户只需要先支付装修款20%就行，显得很便宜。

　　上面我提到了看人下菜碟这事，这还没完。用了装修包的和没用的，最后也是要区别对待，用了装修包的话您可以早半年收房，而且北向还能送一个阳台。

　　商业社会，这样做倒是很容易理解，拿钱办事嘛。但根据一休多年经验来看，这种行为其实暗藏矛盾，远的不说，眼前就会有一个缺点凸显：

　　小区外立面不太统一，有的有阳台，有的没有。

　　这意味着什么？

　　懂二手房逻辑的朋友或许能明白，一休不解释了，感兴趣的欢迎一同探讨。

　　在此声明，云璟项目一休也有合作，也能给到大家福利，按照咱一贯风格，老粉都懂，单独聊。

　　每个盘都有优缺点，一休只是不想让大家头脑过热，被小软文给煽动，适当降降温。

　　缺点总结

　　1、在业内来说，这几年口碑有所下滑。

　　一方面是创新力的下降，比如产品线来说，总是想让消费者联想到其标杆产品。比如很多盘会叫一个“宸”字，然后销售给你延申一大堆，之前的X宸X著有多牛。。。

　　另一方面，求稳，不敢冒险。多个楼盘都开始走刚需盘定位了，担心销量，没底气。门头沟的揽境，也存在这种问题。刚需化，贴牌化。

　　2、大家不要忘了，最擅长的是高端项目，并非刚需盘。

　　好品质需要有足够的收益利润作保障，历史项目做得再牛也和本盘无关，这是基本逻辑。

　　一句话：楼面价算下来得4万多了，但限均价5.75万，利润空间不足。

　　3、这块地的来龙去脉，一定要了解。

　　这块地是中公教育独立拿下，地块成分并非纯住宅的R2用地，比较杂乱，并不是定位做商品房纯住宅的。

　　中公本打算做内部福利住房，但是教育行业大地震，估计也是想回笼资金。后来引入了，面向市场。

　　4、地块结构是长方形，太狭长，南面太少。

　　都知道买房不买狭长的户型，其实对于开发商操盘来说，也不喜欢拿这种形状的地，因为开发难度大，南向采光面太小，即便不同楼栋的南北间距做大一点，但是东西间距一定会很小。

　　因此，采光和通风都会受到影响。这些原因也能解释：为啥这块地是捆绑着商业卖的？为什么没有单独卖？

　　交房后，也不会像大部分传统地块有那种“小区”的归属感。毕竟和商业大楼紧挨着，甚至本就是一块地，只是人为分成小块，能否真正做到纯封闭社区，似乎也存在不确定。一则是地块结构，二则是因为这块地是限竞房，很少允许封闭。

　　（左侧黄色部分为云璟，橘色部分是中公的商业，紫色正方形是公共交通用地，可能是停车楼或者公交总站之类的）

　　5、客观地讲，地块周围不利因素较多。

　　东侧有回昌东路（也是主路），南侧有北清路（北部骨架级主路），带来的缺点就不用细说了。

　　以上还是能忍的，但一休认为影响最大的其实是地铁线。

　　昌平线是地上的，而且在朱辛庄拐了个弯，正好绕着云璟一个半圈，很尴尬。

　　8号线这部分也是地上的，噪音也很大。

　　算个账，你们就懂了。两条地铁线，双向都是地上的，4倍伤害。如果是早高峰，得是啥局面？

　　当然，消除噪音的装置肯定还是会加的，毕竟有居民和写字楼。但效果如何？各位现场亲自体验就懂了。

　　（粉色是昌平线，绿色是8号线，在朱辛庄这段，全部是地上的）

　　朱辛庄的交通确实方便，但是太方便了就会带来问题。项目北侧除了规划的那块公交用地，其实现在就有一个很大的公交总站，从上图也能明显看出来。

　　6、学校配套吃亏

　　周边暂时没啥学校，可能真要指着万橡悦府对面那块K12用地了。销售若隐若现的说“也是听说哈，听万橡悦府业主说的，那边学校预计是101的分校”

　　这说辞倒是能接受，但地铁站东侧的人群规模其实也不小了，还有一大片回迁房呢，上学顺位肯定比万橡悦府吃亏。

　　朱辛庄的核心配套都在路东边，西边最多的是不利因素，此消彼长。

　　7、户型诚意不是很足

　　113㎡大三居，只有双面宽朝南，形状已经输了。

　　再看具体尺寸数据，客厅3.6米面宽，主卧3.2米。讲真，没比很多89三居强。

　　槽点最多的是88纯南户型，一共仨卧室，两个惨，还是那种夹缝中的视野，看过楼层平面图你们就懂了，好歹您仔细看看沙盘也行啊！

　　我觉得这户型就没必要硬弄一个动静分离的概念了，一点实惠。再看厨房的窗户，屋里油烟的情况不会少。

　　说句得罪人的话，如果您只看了户型图就买了，那您交房时候一定会傻眼，不敢深说了。

　　一休很喜欢站在未来，去评价楼盘。

　　这么说吧，10年后的二手房来讲，云璟基本是卖不过万橡悦府的。那边当时买的也便宜，最高售价都没这边均价高，而且没捆绑，单价最多能差1万多块。但可惜没回头路，买房真得趁早。

　　隔行如隔山，还有很多硬核小细节，一休也都拿捏到了，但是真的不方便公开讲了，点到为止，怕被和谐。

　　优点总结

　　1、北部稀缺，没啥太多可选空间，稀缺就是价值，二手房市场预期还可以。很稳妥，有足够的需求接盘。

　　2、的口碑这几年还是很不错的，品质房企，物业服务出彩，总部集团的资金情况还不错，一条红线都没碰的民企，属实少见。

　　3、临铁项目，已经通车8号线＋昌平线。

　　8号线马上南北贯通，朱辛庄是始发站，地铁族很舒服。昌平线南延已经在建，通达性还会提升。朱辛庄的换乘特别方便，未来还有可能是三轨交汇，多一条北部联络线。（粉丝们不必太兴奋，这绝对是猴年马月的事儿，还特别遥远呢）

　　具体线路图还有更多地铁方面的分享，可以私信单独聊，一休有过研究。

　　4、带产业配套，小米、好未来（学而思）、中公教育，还会有写字楼规划。

　　5、生活购物很方便

　　销售会狂吹永旺＋合生汇，但讲真，所谓的“家门口，走着过去”，很欠妥，没这么近。

　　开发商表示，朱辛庄有可能新增一个万达。也有人质疑是否为放出的利好消息？一休暂不评判，待我调查一番，会在朋友圈或者微博给大家分享。

　　一休总结

　　立场不同，评价不同，成年人应该懂这个道理。

　　站在开发商操盘手的角度：

　　云璟的商业逻辑很不错。结合楼盘背景，不做太小户型，没利润。也不做太大的，影响清盘时间。楼盘设计也尽可能多出了房，能多卖点钱。软捆绑，明面的吃香也照顾到了。求稳，利用品牌价值，小盘，快速清。果然，玩得转。

　　站在购房者的角度：

　　似乎对刚需还是差异对待了吧？满心欢喜等待的救世主，实际上也就这么回事。谁说带着十足诚意来着？

　　站在一休的角度：

　　每个盘都有优缺点，存在就有价值。我从不无脑diss任何一个盘，只是不希望看到大家一窝蜂的，赶鸭子上架似的买房，所以本盘缺点说的多了点，不想让大家买的糊里糊涂。整体而言，算是一休很推崇的民企开发商了，但缺点也是要提的。

　　再次强调，并非与本项目不合作。

　　如果能接受再远几站，都会湾其实也可以考虑。央企开发，准现房，所见即所得，单价划算很多。自带商业，低密度、准洋房，公园旁，层高也高。

　　这盘其实还有一点清退尾房，只不过大中介们都不推广了，原因你懂的。有资料，可以聊。

　　实景谍照

　　在昌平线和8号线中间拍的，图片来自“样板间杀手”一休。

　　这是回昌东路，马路对面还有一大片空地呢。这也是未来科学城西区，但讲真。最核心的是在东区，那才是真正的未来科学城，那边还没发展起来呢，就别提西区了，自贸区也基本是概念阶段，理论前景不错，但是得等。

　　马路边乱停车的还是很多，路口还有很多租房中介，这里的七里渠回迁房一大半都是出租的，黑中介特多，经常上新闻。万科新五街这一片是商住楼和商业，底商其实没开几家呢，人气不是很旺，区域情况挺矛盾的。

　　在建的是好未来产业园，右侧能看到的住宅就是大批回迁房，估计还没房本呢。

　　售楼处人确实多，比较火爆。我也是头一次见，的售楼处竟然也有土嗨元素，有工作人员一直广播“恭喜XX先生女士成为准业主，砸金蛋，大家鼓掌”

　　为了弱化地块结构的缺点，用了这种镜面结构的沙盘。

　　小米昌平二期这事还有待考证，了解的朋友可以评论区说说。

　　地铁站口，着实吓了我一跳，这得多大的人流量？似乎可与西二旗、草房掰掰手腕？

　　还是那句话：买房是大事，一休不想随便敷衍两句，不做批量化生产，想深入聊聊或想薅羊毛的，欢迎。