请问地产有隐患吗？

　　这个话题不知道为什么总是被人恶意修改导致删除。正告这些品牌部的人，我时间挺多，可以不停的发。你仔细想想，为行业呼吁救援是对所有人好，别那么狭隘。你就是各种修改我的内容，评级公司能放过你们的公司吗？

请问地产有隐患吗？

　　这个话题不知道为什么总是被人恶意修改导致删除。正告这些品牌部的人，我时间挺多，可以不停的发。你仔细想想，为行业呼吁救援是对所有人好，别那么狭隘。你就是各种修改我的内容，评级公司能放过你们的公司吗？

　　被迫此处新开一个问题。

　　首先这个问题不是针对，是针对行业内所有的民营房企。

　　有理由相信，是百强里最晚倒下的几个民营房企。但是为代表的优等生们就真的没问题了吗？

　　看似现金流充足，现金短债比很高，那又如何？

　　那是21年12月的时点数，仅此而已。现在还好吗？

　　月月回款严重低于预期，成本费用还在发生，持续流血到现在，血还够吗？咋看着你们这些家境不错的优等生都面无血色了呢？

　　这些年一个个商业地产做的红火，有些人把这些资产自己背着，都没推向资本市场，现在还扛得住吗？

　　一打听，更吓人，裁员裁到手软，项目上运转不灵，供应链被抽得紧巴巴地，皮包骨头，奄奄一息。项目合作股东一个个奄奄一息，命悬一线。

　　一个个的都捂不住物业资产还有别的压箱底的玩意儿想拿出来到资本市场还钱，可是现在的股市又给了几位重重一击。

　　整个行业百强中民营房企都已经奄奄一息，阳寿长于6个月的已经屈指可数。

　　所以，以为代表的行业优等生们有没隐患，救不救？

　　可以这么说，觉得是优等生可能没有问题，但如果觉得的资金情况很健康，那就是完全不了解情况了。

　　的投资，最迟从2年前开始就“融创化”了。这里指的是使用融创首创的投资模式，找“合作伙伴”（小地产商、各行各业的老板，上下游单位例如总包，偶尔有一些其他行业国企例如南昌水利等等）白条借钱打保证金，交部分土地款等等。这个模式有几大隐患：

　　1、高杠杆风险：（加上一些信用融资和前融、开贷等等，自有资金使用量和使用时间极短）导致只能赢不能输，一旦遇到下行周期就巨大风险。这条已经不需要展开说了。

　　2、地段选择边缘化：这就是由于合作伙伴导致的，大多数都是些相对轻量级的伙伴，掏不出三瓜俩枣，3个亿以下可以说是绝大多数，而把不同的合作伙伴拼盘在一起弄块大地块会由于种种矛盾（例如互相的诉求，包括本身不乐意让这些人彼此知晓借了这么多钱）不可能实现。所以最后就只能选择资金量小的地块。而这件事其实叠加的产品力导致了当今最大的风险，就是自以为自己的营销、产品能力卓越，是个“郊区高手”，导致下沉的更加厉害。

　　实打实的说，确实有很多牛逼案例，多次实现过隔壁竞争对手早开盘1周只能卖30套，而他开盘卖200多，这种打爆的案例。

　　到去年下半年更是登峰造极，请注意2021年2批次供地大概是8-10月份，相比1批次而言，几乎可以说是酷暑直接入冬，所有人都觉得此时有子弹简直是在V字底捡漏。借了多少钱？我知道我认识的小老板把包括融创在内的很多玩同样套路的企业全部拉黑之后，几乎全部选择了。白条的利息是8%（一批次借这种白条拿地利息被融创炒到了14-18%），可知当时有多风光。在这个时候，他加仓的地块几乎全部在郊县。按照历史来说，国家看到形势不妙，迅速救市，然后市场在3月份小阳春回暖几乎是必然事件，然后这些底价拿到的地块刚好开盘，利润率、ROE全部爽到爆炸。成为宇宙第一房企。

　　然而，历史第一次爽约。这些项目不仅降价，量也卖不动了。典型的加仓在左侧，还是几倍杠杆加的仓。

　　更可怕的是的重资产逻辑。以25%的住宅配75%的商办，当时业内很多人还在学习他的“算账逻辑”，EBITA算法。现在看全是狗屁，6年之后的EBITA，你的资金成本怎么算？就算你发债很便宜，这钱拿去拿纯住宅不香么？一边追求高周转一边追求重资产，既要还要，怎么可能实现呢？现在这些盒子全部都成了滞重资产，没有任何变现通道。

　　套在脖子上的绳索已经越来越紧。真实的比很多不咋地的房企还要危险。

　　最后我要说，尽管如此，像这样的房企是绝对不应该倒的，如果连他都倒了，这个国家的经济就是万劫不复之地。不谈金融市场，哪怕他借来的这些白条影响的企业体量之和几乎都等同于另一个。而包括本身在内的绝大多数房企，包括远洋（绿地都不用谈，已经死了）这样的国企都已经失去了任何自救的能力，国家必须下场。郑州这样的救市资金，我觉得是好的，但是太慢，太少，必须中央尽快亲自下场。同时郑州还设置了“项目本身算账能达到不亏才能救”的硬性条件，这显然又是带着镣铐试图跳舞的表现（又一个“国家的钱不能亏”），在当前的价格下，怎么可能还有不亏的项目，就算有，还需要你救么？这不等于医院在说身体条件不好的不抢救？企业都亏成这样了，国家有什么不能亏的？现在除了恒大、蓝光、华夏幸福，最多到融创、绿地、新力这一层可以放弃，其他所有的都必须救活，否则就是全国一起爆雷。没别的选择。

　　说自己有“投资纪律”、“财务纪律”，看看就好，资方都应该清楚。

　　投资纪律方面：所在的一二线城市，从2017年开始，基本上就是竞争非常白热化，导致的结果是利润空间不断被压缩，如果你要能成功拿到地，那么你就要让渡出你的利润空间去和那些目前已经暴雷的高周转企业竞争，而从2017年至今，是不断的在拿地，内部的测算要求是12%利润，这个指标万科都达不到你还能达到？成本王中海都达不到，还能达到？那些高价拿地暴雷的房企出问题，你和他们最大的区别是你还玩玩重资产商业，然后别人暴雷你就不暴雷？所以起码近5年来说，拿的地，是没有任何投资纪律可言的。也可以这么说，近5年不断抢地的房企，有一个算一个，都没有投资纪律。

　　财务纪律方面：这就更搞笑了。推迟付款或者根本不付款，不行你就去告我，除非你不想继续和我合作了。拿地喊小股东出钱，拿了地然后再融资，把资金压缩到极致，这叫财务纪律？自己那么多个天街，疫情之后拿了多少补贴，发过一分钱给租户吗？这叫财务纪律？所以，别人都暴雷了，你还没暴雷，不是多厉害，而是家大业大有“战略纵深”，可以腾挪，可以时间换空间罢了。

　　暴雷与否我不知道，但近5年和一个玩法的高周转、高价、高杠杆企业，大多数都暴雷了，就算建设成本低一点（低不过绿地）、营销团队强一点（强不过融创）、融资成本低一点（和世茂差不多），但是不可能从本质上和其他暴雷房企区分开来，别人暴雷你不暴雷。这是事实。

　　内容比较敏感，匿了。

　　隐患应该很大，倾巢之下，焉有完卵！

　　大形势如此，连国企、政府平台公司都有可能暴雷，何况是。

　　对员工，工作氛围像文革，员工不知道哪一天被裁，每天担惊受怕，在有一句话，活下去是按天计算的，内部斗争严重，每个人为了活下去要疯狂跪舔领导，必须忍受毫无尊严的挨骂。

　　对员工，逼着买郊区的房子，不买，对不起，直接劝退，也不管你工作能力是否强，这是不是暴雷的前兆。

　　对供应商，能不付款就不付款，能抵房就抵房，有个新进来的总包，总产值也就2到3个亿，抵房款就占了1到2个亿，据说去年起，CQ的商票就已经打8折了，好在没有在内地上市，不然面对现在腰斩的股票，会割了多少国人的韭菜。

　　对客户，有一个很奇葩的处理投诉的规定，只要公司觉得你投诉无理，可以在后台投诉直接取消，你就不能再投诉了，相当于除名，这就是所谓的以客户为中心，这就叫善待你一生。

　　对于项目投资，为了过会，各种修改数据，格外是很多重资产项目，行情下行，据内部人事透露，全国重资产项目也基本停工。优质资产为什么停工，只能说明曾经的天街，他的价值已经大打折扣了。

　　最后的最后，如果你买了的股票，赶紧割肉；如果是的准业主，听我的一句劝，不要入手；如果你是的员工，躺平吧，裁员还能赔点钱，卷是没有意义的。

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　　本来是随手一答，看大家热情太高，今天闲下来将评论区的一些疑问答案整理一下，解惑本身也是一种快乐。

　　1、在很多朋友眼里，好像三道绿线就一定是安全的，可事实上，三道红线是底线，何为底线，就是逾越了不救治是会死亡的，逾越红线基本就不能融资，不能发债了。那三道绿线就一定安全？就是因为有大量的表外债务，有很多不进报表的高利息融资，随着市场下行，现金流枯竭，三道绿线的企业也可能突然宣布违约，比如雅居乐，佳兆业，世贸等企业。

　　2、我劝大家尽量不要买期房，格外是不要买距离交付周期很长的期房，纯粹是一片好心，今年6月份开始，集中爆出的那么多开发商暴雷导致不能交房的项目数不胜数，开发商不能交房，但是我们没有拿到房子的准小业主还得继续还房贷，否则就是信用破产，会非常严重的。而一个公司暴雷到停工往往有一段时间，后续要想重启施工其实是非常难的，因为暴雷企业往往有大量的三角债务，格外是拖欠银行和供应商大量款项，这就是为什么很多烂尾项目就算ZF介入也很难重启，因为债务太多，没有人受益，就没有人会接盘，对我们普通购房者确实太残忍了。

　　3、我一直有一个疑问，如果大家是刚需，为什么不买二手房，其实这样的行情下，是能买到很多性价比很高的二手房，即买即住，周边配套成熟，学区、医院、商场、居住氛围都可以立即享有，就因为是二手的就要有偏见嘛？我觉得是完全没必要的，如果让我选择，我一定会买二手房，完全不担心烂尾的风险。

　　4、我们谈谈LF本身的项目问题，过去几年，LF拿了很多郊区的项目，这在地产行情好的时候是没问题的，因为本身的园林和户型设计确实有强处，小白很容易被表面吸引，不经谨慎的思考就快速入手了，项目本身去化快，其实低地价的项目的IRR和RIOC都是不错的，可是行情下行，郊区盘本身的价值就不高，没有销售，整个项目的运营就会出大问题，整个项目的逻辑也就不成立，这就是为什么郊区大盘基本全部停工缓建了，而且交付周期写的很久，有些甚至3年以后才交房，这其实基本属于耍流氓，这也是我劝大家远离LF的一个很重要的原因。

　　5、很多人说的天街做的不错，是他一个很优质的资产，我觉得首先要感谢万达，因为很多商业高能级的管理人才都是LF从万达挖的，很多商业的逻辑和打法也是这些人输出的，本质上来说，天街就是比万达商场定位高1到2个level的商场，我承认在有些新一线城市，天街确实做的不错，但是我们要清楚的意识一个问题，就是天街不是不可以取代的，大量同质化的商业现在如雨后春笋，譬如华润万象城，中粮的大悦城，当然还有一些定位低一点的万达和吾悦广场，他们也在做网格化布局，随着竞争加剧，消费降级，叠加YQ影响，天街的Y-cost也会下来，天街也看起来没那么美好。

　　6、暴力裁员确实裁的厉害，甚至无差别裁员，裁到手软的地步，这种行情下，格外是地产和教培行业的朋友们应该深有体会，被裁基本就意味着失业，因为市场在收缩，基本是没有重新就业的机会，看着身边同事一个一个离开，就算你是行业老炮，手上也有一定的积蓄，也会非常害怕和担心，而现在LF内部基本就是大搞黑色恐怖，领导无差别叼人，也根本不害怕你忍受不了，主动辞职对他们来说反而是好事，员工整天担心害怕，毫无尊严和归属感可言，这样的企业，对员工都如此，你们指望他对客户会好到那里去？你买了他房子，说不定他还骂你一句傻逼，你看，被割韭菜了吧!

　　7、我承认以前LF对细节的极致追求，大运营体系，生意的逻辑等很让人着迷，也是一家能干事能干成事的公司，但随着老LF人大量非正常的离开，有情怀的人大差不差都走了，一度我非常迷茫，行业如斯，格外是经历了这么多以后，每每加班到深夜凌晨，看着我5岁的小女儿清澈的眼睛，我都不忍热泪盈眶，行业的路在哪里？国家的未来在哪里？我乖巧女儿未来的路在哪里？

　　我觉得不仅仅是完了，通过也能看得出来整个中国的房地产市场也真的是完了。

　　在二零零九年冬天的西安，我应聘过地产的绽放招聘计划。那时我是应届生，什么都不懂，也不知道选拔标准在业内的独特。

　　当时我一面被筛掉了，但我很不服，我有很多问题想问。于是像007一样混进了二面，想霸王面。虽然该诉求被直接拒绝，但是最后的hr却在下班之后，在重感冒的情况下，一边抽着抽纸擦鼻涕，一边牺牲了二十多分钟的个人时间回答了我全部的问题，这让我深受感动。但同时我也有几分迷惑，有两个问题他的回答让我印象深刻：

　　我：“请问我作为一个名不见经传的应届毕业生，您本可以把我用保安赶走，为什么选择了牺牲下班时间回答我的问题？”

　　HR：“因为我们的企业文化就是善待你一生。我们还有一个文化就是要当“操心员工”。而且我特别理解应届毕业生在找工作的时候所遇到的遭遇和难处，因为我也曾经遇到过。”

　　我：“有些人他们是看了面经，了解到了你们的一些套路，然后混进来的。这对于像我这样的一个原生态的选手会不会不公平？”

　　HR:“确实是不公平，但是你放心，这些看了面精的人我们遇到了很多，因为他们不符合我们的企业价值观，所以他们最终还是会被我们淘汰掉的，或者她们会因为干的难受而自己主动请辞的。”

　　这位HR名字叫赵佳。除了我这么一个毫无价值的应届毕业生，没有人知道他为做的这一切。

　　对他、对我心生敬意。已经过去十几年了啊，这一切都仿佛发生在昨天晚上。我一直跟周围人说，如果哪一天都做的不行了，那房地产市场真的可能是要完蛋了。但这一天应该不会到来，因为这个企业他就是靠这个立本的呀！

　　如今我看了看大家的回答，不幸的发现这一天还是到了。

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　　后记

　　岁月的沉淀让我意识到像赵佳这样优秀的员工一定会比一般人更早的能够“独当一面”。写完这篇回答之后，我在百度上面搜索了一下“地产+人力资源+赵佳”发现一切如我所料。而且他在采访当中同样也给大家善意地提出了一些建议。有兴趣的朋友可以看一看。唉，惭愧啊，他文末所给的建议正是我人生走过的大弯路，而这些话也是当时他跟我讲过的。

　　https://baijiahao.baidu.com/s?id=1725008213296960212&wfr=spider&for=pc&searchword=%E9%BE%99%E6%B9%96%E5%9C%B0%E4%BA%A7%20%E4%BA%BA%E5%8A%9B%E8%B5%84%E6%BA%90%20%E8%B5%B5%E4%BD%B3

　　原贴于8月17日发布

　　很多人都说如果倒下，将会给房地产行业致命一击。他们会这么觉得，其实是对不够了解。看完这篇文章，你就会知道，和已经暴雷的房企，没有本质上的区别。如果出事，起因只会在本文讲的三大风险的范畴内。

　　在讲三大风险之前，先说一个词——IPD。

　　IPD翻译成中文是产品封装，说人话就是复制。最早做IPD的是碧桂园。碧桂园在许多三四线城市都有名叫黄金时代的楼盘，甚至一个城市里面都会有好几个黄金时代。你会发现这些叫做黄金时代的楼盘，全国各地都长一个样。不管是售楼部、样板房、住宅外立面，就连地上的瓷砖花纹都是一样的。这就是IPD，直接复制不要创新，因为创新是需要时间的。创新的设计需要时间，与之相对应的施工方案、施工工艺也需要时间去调整和升级，时间长了，就不利于高周转。

　　为什么要说IPD呢，因为从2019年起，也开始推进IPD，只不过不像碧桂园那么极致，一个城市里出现几个完全一模一样的楼盘。的IPD不包括体验区，只包括住宅的户型、楼型等内容。按照品质的从高到低把住宅分为P3P2P1档，几年前还有P4档，现在的新项目连P3都很少做了，P4已经完全绝迹，毕竟高品质意味着高成本，在行业利润下行的这几年，也避免不了主动降档来缩减成本、提高利润的命运。会将土地确定好品质分级，比如一块地是P2档，那就到经典项目库里去找P2档的户型、楼型、景观的方案，几个老项目的各个环节做一下排列组合，缝合成一个新项目。所以如果你在的城市项目足够多，你会发现他们的户型几乎一模一样。这就是IPD，是高周转之路的巅峰。之前的视频里说过，2016年楼市第二次狂奔之后，整个行业都开启了高周转，从拿地到开盘的平均时间从以前的9-12个月缩短到了6-7个月，得益于IPD的助力，的平均开盘时间在5个月左右，高周转的速度是高于行业平均水平的。这种高周转速度还得益于另一个部分的复制——体验区。

　　体验区，是房地产营销的最大道具，分为三部分——前场、售楼部、样板房。前场，就是从项目入口到售楼部之间的这段距离，前场是最项目营销最出彩的部分，越高端的项目越会精心打造前场，有些项目会做长长的竹林通道来彰显仪式感，有些项目会堆砌新中式景观来彰显项目的豪宅定位。总之体验区就是要建的好看、建的高大上，来牵动客户的购房冲动。过去每个项目都要设计独特的体验区，独特的设计意味着独特的施工方案和工艺要求，使得设计环节和施工环节的时间都很长，所以在过往的开盘准备中，体验区施工占用了极大的时间。因此，体验区工作的优化，必然成为高周转的核心要素。早在2012年，就对体验区动手了。

　　2012年，发布了体验区景观设计管理规范，规定新项目90%采用标准化产品，10%自行创新。这是什么意思呢？过去在大本营重庆，设计了许多经典的体验区。但在2012年之后，将过往的经典体验区集合成库，新项目体验区里90%的方案直接从经典库中照搬，只有剩余10%的部分做一点创新。以前是每个项目都要设计独特的体验区，现在不需要设计了，直接照搬以前的，A项目的前场+B项目的售楼部+C项目的样板房方案，缝合成一个新项目的体验区，这大大降低了从拿地到开盘的时间。虽然不像碧桂园那样把体验区也容纳进IPD的范畴，但是复制的思路是一脉相承的。在一个城市里，的体验区可能不会重复，但放眼到全国，就会发现体验区在不同城市之间的复制了。

　　高周转这个词，听起来和印象中的相距甚远。许多人印象中的，还停留在宋卫平拜服的诗意田园，依山傍水的别墅专家。我前面说这么多，就是为了让大家有一个基本共识：早就不是过去的了。现在的，就是一个极致高周转的房企，2012年从体验区开始复制的思路，2019年开始推进IPD，的开盘时间一步步缩短，前些天的答复会议上还提到了合肥3个月开盘的案例。

　　之前的视频里，我用现金流模型和大家解释了高周转的本质——资金的快速周转。之所以在股价暴跌后将3个月开盘作为一个稳定资本信心的重点，就是因为快速开盘有利于预售资金的快速回笼，从而吸纳现金保持公司的财务健康。另外，高周转模式的核心，就是在现金流快速回正后，储备好拿下一块地的资金，然后继续拿地扩大规模。这，就是风险的源头。

　　确实是不做前融不做非标的，前融的概念在高周转那期说过了，没看过的可以去补一下课。不做前融不作非标的目的就是不借贵钱，从而一直保持极低的融资成本，从融资成本的排行上我们可以看到，的融资成本仅次于中海和华润这两家央企。以民企的身份和两个央企大佬站在同一水平线，这确实是非常强悍的战绩。但是不借贵钱就意味着少了很多融资渠道，借款规模也会小很多，但过去几年一直都是千亿级房企，拿地货值也是排在前列。她是哪来的钱，让自己拿地货值和借贵钱的其他房企排在同一个水平线上的呢？这就要说的第一个风险：W。

　　从2019年开始，就开始大力推进从实体企业借钱的动作，从2021年开始，这项业务有了一个代码：W。为什么给这项业务取W这个名字？因为W可以看做两个V，代表着双赢。但后来的事实证明，这个双赢其实是赢两次。W业务就是向实体企业以8%的含税利率借款，注意，是含税利率，借款方实际能拿到的利息是不够8%的。W业务主要针对两类企业，一类是各城市本土的小房企，另一类是纯正的实体企业，其中以建筑总包为主。为什么要向实体企业借钱呢？其中主要有两个原因：1.房地产现在有两集中政策，每年会有几个集中节点需要储备资金来拿地，在这些用钱高峰期，房企之间在借钱规模上是有竞争的，但是实体企业就不受两集中政策的影响，不存在用钱高峰，这样可以保证有极大的概率融到更多的钱，从而有更大的机会拿到更多的地；2.W业务中最主要的企业就是和合作的总包单位，总包只要还想做的生意，就必须借钱给。

　　大一点的总包单位借款会超过千万，中小的总包单位借款在五十万到百万级，聚少成多就能达到土拍保证金的亿级资金量了。一开始，W业务借来的资金是归地区掌控的，地区拍完地之后过不了多久就会还上，但后来为了统一管理，W资金管理权收归集团，从此总包单位的噩梦就来了。管辖权收归集团之后，A公司借的钱会在土拍结束后，给B公司接着用来缴纳报名土拍的保证金，B拍完后还有可能给C。W借款的时长无形中拉长了，如果没拍到地还好，拍到了之后还款周期就可能更长了。在2021年下半年以前，实体借款方还不是很缺钱，还能宽容一些。但是今年开始，大家都缺钱，还款周期的宽容度就没有那么高了。恰恰也是2021年年底，开始大量推进工抵房业务，总包单位的工程款开始用房子去抵。8月10日，股价大跌，紧急会议上的回复是“有充足的现金”，但这“充足的现金”实际上是建立在没有按时足额支付总包单位工程款的基础上的。这其实反映了的现金流是出现了流动性危机的，但这个危机用工抵房和拒付的方式转移给了总包单位。但总包单位并不是没有底线的，从今年开始，一直拿不到钱、还得出钱给拿地的总包单位，开始逐渐停止和合作，转向优质的、按时支付的国企。如果有同学工作的公司正好是的供应商，可以在弹幕和评论区说一说是不是这样。

　　W业务最大的好处就是这种负债不会进入资产负债表，属于表外负债，所以根本不影响的财务表现，也不会对三道红线有任何影响。而且表外负债本身、难以统计，到底借了多少钱只有自己知道，所以就算出了负面舆论，解释权也完全在掌控之中。确实不做商票了，但是W业务执行到现在，可以理解为一种不计入资产负债表的商票。但问题是，能薅的羊毛已经基本薅完了，并且羊都跑去和国企合作了。当W资金规模逐渐下降的时候，的拿地支出和债偿支出只能靠销售回款，但是销售回款中也潜藏着风险，这就是第二风险：滞重库存。

　　这个风险其实是整个行业的痛点，尤其在2020年初到2021年上半年，疫情之后开始的第三次狂奔时期，许多房企不计利润疯狂拿地，让这样对于利润有严格要求的房企只能转向商业占比更高的土地，毕竟纯住宅地块大家都在疯抢，一直抢到没利润甚至亏本。

　　这里的商业指的是办公楼、公寓、商铺等可售商业，和旗下的天街、冠寓这种自持业态有根本的区别，这个后面会说。

　　也正是因为确实有投资纪律，不像之前暴雷的几家一样亏本拿地，所以能坚持到现在。但同时造成了的货值结构中有大量的商办。当前的房地产市场什么样大家都知道，商办的销售一直比住宅困难，现在更困难了。在市场上行期，拿高商业占比的地块是无赖之举，因为商业不好卖，所以很多房企不会去抢，这让高商业占比的土地地价不会特别高，有一定的利润空间，有利润才能保证财务体系的健康。但是到了现在这个市场，去化速度极慢的商业就成为了拖累。车位、商业都按照施工进度要求持续施工，也就是在持续投入成本，但是销售端口去化太慢，就让这两种业态持续处于负现金流的状态。所以我们会看到，最新的政策，把今年各地区的年终奖和商办的销售业绩挂钩，促进各地区所有职能的员工寻找愿意买商办的客户。可是现在，还有多少人会把钱拿出来投资商业呢？

　　另一方面的滞重库存，就是三四线的住宅。前面说过了的W业务，W的借款规模是很有限的，保证金太高的大地块或者核心地块是很难参拍的。所以在W业务和内部两个机密指标的共同作用下，的拿地全部倾向于可以高周转的中小地块，只有涉及到购物中心的大地块，才会去涉及。这就让在上一波的拿地中，拿了一些核心城市的城郊项目或者三四线城市的项目。这些项目在当前的市场下去化困难，不利于的销售回款。

　　第三大风险，就是刚才提到的自持商业。除了住宅业务外，还有以天街为主的自持商业或者说购物中心、冠寓、物业等业务，在内部这些叫做主航道。客观的说，这种航道设计是很强大的，毕竟住宅买一波就结束了，但是购物中心、长租公寓、物业可以提供长期的现金流，抗风险的能力会比只做住宅的房企强得多。从拿地角度讲，购物中心和长租公寓还可以用来作为勾地的排他条件，是很有利于拿地的。但问题是，在2021年上半年以前，的购物中心以重资产为主。所谓重资产，就是自己拿地自己盖购物中心自己运营，相对应的是轻资产，就是有些购物中心可能经营失败了，收购过来加上的品牌、自己运营，会省去一大笔建造费用。能省下来多少钱呢？按照我从业时接触到的购物中心来看，中等规模的重资产天街，从拿地到开业的总成本在12亿上下，在开业之前，这12亿是完完全全的投进去的成本，是没有任何回报的，在业内的说法叫做资金沉淀。而这12亿从哪来？也是从的销售回款来的。所以在市场上行期，这一套打法是没有问题的，因为销售回款完全能撑得住每年的重资产购物中心的投资。每年的拿地金额中有10%都是要拿出来投资天街的。在市场下行期，这些资金沉淀没有办法带来汇报，反而拖累了的现金流。的商业体系来自于一家叫做凯德的商业地产公司，从体系到算法都是照搬的凯德。具体算法就不详述了，因为太过机密。但是凯德是有自己的融资平台的，能够解决资金的问题，而还是依托于住宅板块的资金来源。在如今的形势下，这种稳健抗风险的体系设计反而成为了拖累。

　　最后做一下总结。首先，和之前已经暴雷的房企一样，都是高周转房企，甚至由于IPD的运营模式，在高周转上比一般房企要极致得多。高周转对资金规模提出了要求，不借贵钱，但是有W业务来向实体企业借钱，折让的总包单位倍感压力，已经开始逐渐减少和的合作，转向能够按时支付且不用垫钱拿地的国企。当W业务逐渐减少的时候，的现金流压力全部靠销售回款来解决，但是车位和可售商办的体量不低，变现难度大，将对的变现速度形成拖累。最后，的重资产自持商业，也就是天街，形成了大量的资金沉淀，在上行期销售回款充足的情况下，天街的逻辑确实可以支撑走的更远，但在如今的市场环境下，这部分沉淀的资金，对的现金流也是形成了拖累。W业务的后继无力、滞重库存变现难和自持业务在下行期的拖累，是的三大风险，这三大风险都可以概括为流动性压力。如今的要解决流动性压力，只能靠销售回款来解决。销售和回款的业绩，是要靠员工拿命干出来的。