直面市场情绪波动，新旧掌舵者“交接”背后的三重思考

　　来源： 风财讯 　　迎来“新江湖”。 　　意料之中地，从新旧掌门人“交接”消息出街至今，集团经历了一场“先跌后升”的市场情绪波动。 　　10月28日，{公司名

直面市场情绪波动，新旧掌舵者“交接”背后的三重思考

　　来源： 风财讯

　　迎来“新江湖”。

　　意料之中地，从新旧掌门人“交接”消息出街至今，集团经历了一场“先跌后升”的市场情绪波动。

　　10月28日，集团发布自愿公告称，创始人吴亚军因个人年龄及身体原因选择辞任公司执行董事等多项职务，后续将由公司执行董事及首席执行官陈序平履新董事会主席等职务。公告日傍晚，集团还召开了合伙人大会，吴亚军出席会议并对多年的老同事做了告别。

　　尽管上述内部会议向外界解释了新旧掌舵者“交接”的缘由，但该消息仍然引发了房地产行业热议。为了尽可能安抚投资者及市场，10月29日及30日，集团两度举行投资者会议，创始人吴亚军以及高管层悉数出席。

　　在第二次会议中，“铁娘子”吴亚军依然展现了数十年来的理性思考，详细解释了选择职业经理人“接班”模式的背后原因，同时更罕见表露了其内心的柔软面，和天底下所有的父母一样，她也希望自己能够看到孩子事业有成的那一天。

　　此外，正式出任“接班人”的陈序平也带着新管理层团队，淡定从容地回应了投资人对于交接时机、公司未来战略规划及经营目标、压力测试、项目净利等“犀利”问题。

　　整体来看，“预判”了因新旧掌舵者“交接”而起的市场情绪波动，此次的应对表现非常值得肯定。一方面可以看到公司更加积极成熟的处理态度和方式，另一方面，市场也可以从中窥见管理层换代背后的三重思考。

　　为什么是职业经理人模式？

　　和港资房企推崇的家族企业制风格不同，“铁娘子”吴亚军这次是“择贤让位”。而陈序平的“接班”，也意味着将正式发展职业经理人模式，以此推进公司化治理。

　　在10月28日合伙人大会以及30日投资人会议中，吴亚军陆续回应了市场的两个疑问：为什么选择职业经理人模式？以及为什么由陈序平接任新掌权者？

　　第一个问题与美的置业有关。据悉，2019年吴亚军曾带队到美的置业参观学习，彼时美的创始人何享健与董事长方洪波的关系给她留下深刻印象，也是从那时起下定决心，让也走“职业经理”模式，而非“家族接班”道路。筹备三年至今，终于让这一想法付诸现实。

　　既然决定让贤，为什么陈序平是最合适的接班人？答案最早可以追溯至2004年，为了更好挖掘和培养中高层管理人才，启动「仕官生制度」来实现“内部造血”。

　　2008年，陈序平从清华大学土木工程专业硕士毕业后，以仕官生身份加入集团，14年来历任工程经理、项目经理等职位，于2021年7月被任命为集团COO和地产航道总经理，2022年2月底成为集团CEO。

　　据悉，从2021年7、8月开始，陈序平已经开始执掌公司大盘面，履行新任董事长职责。数据显示，2022年上半年集团营业收入达到948亿元，同比增长56.4%，且回款率为100%；实现归属于股东的核心净利润65.5亿元，同比增长6.1%。

　　也就是说，从“吴亚军”时代过渡至“陈序平”时代，一直都走得非常平稳。而吴亚军也向投资人表示，陈序平已经是成熟的接班人，他在投入度、对的忠诚度和商业思路上是一个可造之才。

　　“我没有把跟序平和团队交接当成是一个负面的理解。我反而是对公司充满信心的，因为他们在这个行业里非常优秀，做了各种各样的预案，而且他们会坚定往前走，有可能会带来一个新的前景。”吴亚军说道。

　　为什么强调“去地产化”？

　　如今，进入“陈序平”时代，发展关键词落点于“去地产化”，战略发展则注重“两聚焦”，包括城市聚焦和航道聚焦，发展目标锚定“稳住现金流”。

　　据风财讯梳理，城市聚焦方面，去年8、9月份的时候，陈序平等管理层已经观察到行业出现变化的苗头。因此，在城市聚焦上梳理出20个重点城市、14个机会城市和34个阶段性不会再投入的城市，2021年9月之后，着重在高量级城市进行投资拿地。“地区公司原来有25个，去年8-9月份结合聚焦，变为了17个地区公司和20个事业部。”

　　航道聚焦方面，将整合为地产开发、商业运营、租赁住房、空间服务、智慧营造等五个主航道，全面实现现金流及利润回正的“造血逻辑”，包括要实现收入及利润的有序增长。

　　具体来看，将从融资型现金流和经营性现金流两方面着手“造血”，目前已经开始铺排明年的还款，同时在这个前提下保证利润稳中有增。

　　其中，融资型现金流方面，目前在手重资产购物中心有114个，开业了66个，这些购物中心可以做物业开发贷，周期一般是10-15年，可以用来对冲部分公开市场上因投资人信心降低导致成本比较高的贷款。

　　经营性现金流方面则力抓回款率，当月新签当月回款。“经营性现金流是三提三降的策略，在现金流管理上一定是量入为出，首先把架构和费用精简，建安规划做到非常好的机制，轻装上阵。”

　　“目前有息负债2080亿，5年内，压降到1500-1600亿，净负债率降低至50%左右。商业、租赁住房、空间服务、智慧营造，四个经营性航道产生的利润占比过半，收入占整个集团的30%。届时，应该说就完成了去地产化。”管理层将10年时间内集团除地产之外的经营性收入目标定为1000亿，有息负债降到1000亿，即经营性收入可以覆盖有息负债。

　　综合来看，身处深度重构、筑底修复的行业周期，陈序平对作出的「两聚焦」战略调整，是希望最大程度避免当前行业下行影响，同时为公司未来稳健经营储蓄更多优质内生动力。

　　如何看待资本市场的情绪波动？

　　10月31日，即上述公告发布后的第一个交易日，集团股价出现下跌，随后发布了提前偿还部份银团贷款及控股股东增持股权等公告，彰显股东们对公司未来发展持以积极预期。

　　在公司经营平稳、提前还贷及股东增股等系列利好消息带动下，今日（11月1日）开盘后，股价迅速上涨，带动小部分港股地产股行情回暖。至此，新旧掌舵者“交接”的影响渐消，顺利开启“陈序平”时代。

　　回顾本轮市场情绪敏感背后的缘由，主要还是与下列疑问有关：

　　创始人未来的角色定位如何影响发展与业务布局？行业仍处于周期波动，去地产化期间，业务之间能否如愿实现盈利过渡？当前地产业务经营实况能否支撑充裕现金流？

　　对于一系列疑问，基于当前发展及战略规划，姑且可以作出下述解答：

　　1、自愿公告显示，后续吴亚军将出任集团战略发展顾问，在战略发展及卓越运营方面继续为集团提供指导意见。也就是说，“铁娘子”吴亚军依然坐阵，只是从「半幕后」隐至「全幕后」。

　　“未来主要是看商业模型对不对、行不行；作为大股东，仍然关心公司业务发展，怎么顺应市场去寻求新的利润增长点，如何规避风险等等。毕竟是我绝大部分资产。将来我不在公司里面，反而会看得更宏观更清晰一些。”吴亚军表示。

　　2、某种程度上而言，今年可以说是的“大考”之年，前不久刚经历了商票谣言+做空报告+机构抛售等利空事件，但依然用出色的业绩和处之泰然的心态，给予市场强而有力的回应。

　　展望去地产化期间实现盈利过渡，已经走出了成功的“第一步”，今年第三季度销售598亿，实现了销售同比转正。9-10月在北京、上海、成都、合肥、西安、合肥等能级比较高的城市获取10块地，拿地金额108亿元。“市场是缓慢恢复的，锁定的比例还是比较高，利润还是同比稳中有升，至少打平， 营业收入是15%-20%以上增幅。”

　　债务及融资方面，当前短债相对少，占比20%，现金覆盖3-4倍。到明年，只有200亿左右的债务，而且主要在下半年。今年已经开始准备资金在赎回明年到期的美元债，不出意外会收到好消息，明年在海外没有任何债务到期。外债部分的掉期覆盖率94%，外债占比27%，仅有1.6%的外币风险敞口。

　　换句话说，如今走的每一步，都在强调“稳中推进”，体现出更加成熟和自信地迎接“新江湖”。

　　3、当然，新任掌门人陈序平对“去地产化”有强烈信心的同时，也在积极稳住当前地产业务的营利性。根据克而瑞地产研究数据，今年1-10月，集团全口径销售金额为1657.7亿元，权益销售金额为1057.5亿元，稳居全国top10榜单，一定程度上护住了现金流“护城河”。

　　另外，表示，集团新获取的土地项目层面不考虑开发贷，IRR都在30%-40%，远远高于美元债目前的回报率。同时集团也会适当减少新获取的投资性物业，每年会出台10个重资产开业，未来一两年会确保资金安全下优中选优获取好的住宅项目，从中实现高效盈利。

　　总结

　　截至今日收盘，集团股价报10.82港元/股，单日涨幅8.20%，投资者预期开始回升。同日，集团再发公告，称公司于2022年11月1日向银团贷款代理行发出提前偿还2023年到期至部分银团贷款34.5亿港元的不可撤销通知，待大多数参贷行同意之后，公司会即时履行还款。

　　此番股价先跌后升之间，穿插着控股股东看好增持300万股公司股份以及连续提前还贷共85.5亿港元等利好讯息，显示出它所坚持的长期主义和强韧的经营信心，也是民营房企守住“最后一道防线”的信号。

　　或许正如“铁娘子”吴亚军所言，“做企业就像一个杯子，这个杯子通过一个灯光投到墙上，那就是资本市场。所以，更重要的是看这家企业的内在好不好，它是不是在做正确的事情。”