中国：双曲线并进

　　乐居财经 展浩博 发自北京 　　  又是一年财报时，“内房企优等生”中国再次交出一张有“质”有“量”的业绩答卷。 　　  3月25日，中国披露2019年度业绩报告。

中国：双曲线并进

　　乐居财经 展浩博 发自北京

　　  又是一年财报时，“内房企优等生”中国再次交出一张有“质”有“量”的业绩答卷。

　　  3月25日，中国披露2019年度业绩报告。年报显示，2019年签约销售1608亿元，同比增长26%，首次挺进行业20强；全年营收433.5亿元，同比增长12%；归母净利润64.52亿元，同比增长24%。

　　  如年报所言，2019年房地产行业正处于行业调整期。而在此背景下，无论从销售规模还是盈利增速，取得的成绩都可以说可圈可点，含金量十足。

　　城市运营再进阶 利润收获期已至

　　  2019年，中国的城市运营布局进一步深化。在人居住宅之外，城市运营已成为贡献收益的的第二增长曲线。

　　  的城市运营主要包含三大模式，即：城市核心综合体、城市新城和特色小镇。三种模式之下，城市运营项目的优势在于规划领先、产业创新、功能复合、环境友好、形象国际化。

　　  在成功运营了多个标杆项目的经验基础上，自2018年起，中国的城市运营正式进入成熟的规模复制期，实现了在全国范围内的高速扩张。

　　  2019年，中国新落地了温州瑞安生态科学城、无锡霞客岛生态城、岳阳洞庭生态创新城、嘉兴上海之窗智慧科学城、福州滨海智慧新城、杭州富阳秦望城市综合体以及郑州二七区马寨新城共7个新的城市运营项目。

　　  并在苏州张家港智慧科学城、青岛即墨国际智慧新城、青岛西海岸创新科技城、三亚南繁科技城4个既有项目获取首批地块。

　　  目前，城市运营项目总数累计达20个，2019年城市运营及物业开发业务收入为377.21亿元，同比增长12%，贡献收入占比高达87%。

　　  截至2019年末，城市运营项目及物业开发项目未交付面积分别为5714万平方米和2728万平方米。

　　  可以看到，城市运营项目已经占据土储结构中的重要部分。2019年，城市运营项目当期新增土储贡献率高达40%。

　　  此外，3月25日的业绩会上，财务负责人表示，2020年20%货值都是城市运营拿地所得。

　　  根据内部规划，2020年预计城市运营可落地项目数将不低于2019年，目前在天津、环京、佛山、贵阳、西安、三亚、青岛、温州、宁波等地都有新项目在洽谈之中。

　　  城市运营前期投入资源大，回报周期长，深厚的产业资源积累和强劲的资金实力是其支撑关键。

　　  对此，相关管理层表示，对城市运营项目的选取近乎苛刻，基本定位在大城市周边，这也是未来城市战略中的一部分。将此称作“城-人-产”逻辑，即以城带人，以人促产。

　　  同时，产业扶持性非常强，可以带来酒店、商业、写字楼，以及绿色建筑等科技产业。

　　  资金投入方面，依托中化集团，拥有一流的融资能力和强大的资金支持。2019年，平均借贷成本为4.94%，处于行业低位，全年融资成本22.69亿元，同比下降6%。与此同时，未使用贷款额度高达873.81亿元。

　　深耕聚焦 高质量发展正当时

　　  城市运营项目开拓，助力土储结构优化的同时，的拿地成本也有显著降低。

　　  年报提到，2019年来，成功进驻9座，新获取60个项目，其中近半项目均以接近底价的价格获取，平均溢价率仅为10.3%。这一点与前些年集中于高端住宅项目拿地的风格已经有了很大转变。

　　  据此前表示，2019年平均拿地成本为7525元/平。这一数值对比2017年1.07余万/平，2018年8124元/平的均价来看，降低幅度可见一斑。

　　  投资拿地风格方面，在年报中表示：将继续贯彻“聚焦深耕、质在量先”的投资准则。

　　  在高质量发展成为地产行业主旋律的当下，倡导的“质在量先”的投资准则无疑是持续稳健经营的最佳保证。

　　  另外，对经营效益的重视同时是一大亮点。年报显示，2019年项目首开周期较2018年进一步缩短，股东回收周期标杆项目同样缩短了2个月。

　　  销售回款是高质量发展的另一维度，自2019年开始，就已不再单纯以签约销售为考核指标，而是兼顾回款率，秉持“规模适度”原则。

　　  在此导向下，2019年签约销售突破1600亿的同时，全年销售回款高达1500亿元。

　　双曲线增长模式 穿越周期稳健发展

　　  在传统的人居住宅之外，着眼未来，前瞻性开辟出城市运营作为第二增长曲线。目前，独特的双曲线增长模式已然形成。

　　  2019年中国持续“开疆拓土”，深度布局京津冀、长三角、粤港澳大湾区、成渝、长江中游、关中平原等6大城市群，并在2019年后首次进入金华、张家口、潍坊、威海等9座城市。

　　  截至目前，中国已在全国布局49座城市，持有200余个项目。

　　  疫情发生以来，人们对住宅科技升级、健康升级的需求日渐强烈。而中国正是精品人居住宅领域的先行者和开拓者，主打绿色科技住宅的府系列历来为人称道。

　　  2019年府2.0科技系统研发与应用全面开展，从绿色健康、智慧科技两个主题入手，针对市场需求建立起了针对性的技术全景，形成府系叠代整体升级。

　　  此外，秉持绿色战略的还全面推动全系列产品的低碳化进程，截至2019年底，已在全国49座城市、200余个项目的设计、施工和运营等阶段应用了先进的低碳理念，实现城市或区域整体的全面绿色低碳转型。

　　  可以想见，在日渐旺盛的住宅升级消费需求下，绿色战略加持下的智慧科技人居，无疑将具有更广阔的市场天地。而在深耕细作、长效运转的城市运营领域，则有着可持续性的业绩空间和发展前景。