限价4.4万，观园真有这么好？

　　原标题：限价4.4万，观园真有这么好？ 　　直播预告 　　5月27日（本周五）下午3:00，著名房产投资专家、淘房志创始人顾洪波先生将为大家带来一场直播，聊聊“2022大湾区

限价4.4万，观园真有这么好？

　　原标题：限价4.4万，观园真有这么好？

　　直播预告

　　5月27日（本周五）下午3:00，著名房产投资专家、淘房志创始人顾洪波先生将为大家带来一场直播，聊聊“2022大湾区房产形势分析和机会研判”，赶紧预约，不要错过！

　　撰文 | 淘房志踩盘组

　　光明下半年几乎是“神仙打架”，有不少楼盘入市。譬如万悦山二期、观园、深业颐瑞府等等。

　　光明还值得买吗？会站岗吗？

　　接下来淘房君会针对其中几个关注度非常高的楼盘，做一下梳理，与大家说说这些楼盘的优劣，帮助大家进一步地判断。

　　今天和大家讨论的是：观园。

　　淘房志实拍于2022年4月

　　这个项目在坊间的讨论度很高，而且几乎是两极分化。主要集中在“便宜”和“噪音”两点上。

　　1

　　便宜是因为毛坯限价4.4万/平，在光明市场属低位，且位置很好，是“最后”一批低价限价盘。

　　2

　　噪音是因为在一条主干道旁，与光明高铁站约500米，吵的脑仁疼。

　　那么究竟这个楼盘什么情况，下面我们来分析分析。

　　光明接下来重点发展的区域

　　但能建成什么样，打个问号

　　区位评分（总分25）

　　淘房志评分：19分

　　坊间评分：18分

　　业内人士评分：20分

　　观园位于光明区凤凰城范围，与高铁站相距约500米。

　　这个区域应该属于接下来光明会重点发展建设的区域，毕竟是高铁站旁，算是个门户地段了。

　　也可以看到光明拍的好地块，开发商争抢的地块几乎都在这，比如今年4月华润和万科争夺的地块，就在观园不远处。

　　当晚华润就直接把工程车开进地块开始施工了，真是急不可耐，也侧面反应开发商对这片区域的重视和认可。

　　另外，可能有人会疑惑，光明中心在哪儿啊？

　　其实目前光明开发建设比较好的，是星河天地到电建那一片，算是光明中心区。观园则位于产业转化区的东南角。

　　而这一个大的整体，都是光明科学城的范畴，都是光明重点要开发建设的地方。

　　不过也有网友质疑：

　　又是高铁站，北站附近的建设都感觉很冷清，光明城这边能有什么好的？

　　光明城还没搞起来，西丽也有高铁站也要搞高铁新城，现在经济这样不好，整个建起来得要多久哦？！

　　光明高铁站安置房区域

　　对应前一个图的左上角

　　确实，看看深圳北站周边的建设，并没有太好的氛围，虽然那边规划的都是产业和写字楼，但是还是看起来不尽人意，并没让片区“高端”起来。

　　倒是一两站地铁站外的上塘红山比较宜居热闹，房价也比较高。

　　但大多是因为生活配套、学校等因素才有的起色，和高铁站真没多大关系。

　　淘房志实拍于2022年4月

　　而且深圳北站还是深圳的大站，光明站虽说是被称为北部进入深圳的第一站，可是实际流量总没有北站大吧？

　　所以究竟高铁站和光明的整体建设能给观园这片区域带来什么好处，还得再看看。

　　距离高铁站+主干道近

　　配套欠缺

　　后续补上还不知道要猴年马月

　　配套评分（总分25）

　　淘房志评分：16分

　　坊间评分：15分

　　业内人士评分：18分

　　观园被诟病最多的是噪音，来源就是高铁站+主干道。

　　光明城站目前主要运营有赣深高铁、广深港高铁，未来还有深莞增城际。

　　地铁有6号线支线、13号线（在建）、18号线（规划中，但有传言说改道了）。

　　据了解13号线有个出入口距离观园就约200米，和6支一起估计都是2025年运营。

　　门口是光侨路，一条主干道，车流不少。

　　有消息称，龙大市政化光侨立交出入口，距离约300米。虽然龙大高速的噪音主要受影响的楼盘是观月台，但一旦有了出入口，车流量会变巨大，这条路更不得清净了。

　　光侨路车流 | 图源：家在深圳，拍摄于2022年3月

　　淘房君实地去走了一圈，高铁发现确实有声音，但是并不是那么难以忍受？但楼下车辆这个噪音，估计就不行了。

　　总规这个得看个人对声音的敏感程度。

　　而且，实际上观园和高铁站中间还有一座小山，并不是直接的邻居关系，所以声音有一定程度被这个小山挡住了。

　　有网友评价：噪音大真的没办法好好住，比如滨河大道两边小区那么多，大家都知道噪音多难受，只要楼下经常跑车，还有十字路口，你就会知道什么叫刹车声、喇叭声、轮胎压过马路的声音，尤其低楼层！

　　也有人表示：高速高铁噪音可以通过楼层和朝向解决。性价比才是关键，地段都一样，买谁就看谁的折扣力度大。

　　有业内人士则表示：道路噪音问题，以后会有新规完善，刚需自住对噪音敏感的建议不要选临主干道，因为同比有的人真的不是拿来自住的。

　　来源：家在深圳

　　目前光明城站周边几乎不存在舒适的生活配套，商业配套还得依靠几个地铁站外的蓝鲸世界、万达、大仟里等。

　　直接可以说《生活购物不便》，顶多只有小型菜市场，大型的商业得等到片区别的规划，估计也是猴年马月。

　　淘房志实拍于2022年4月

　　学校倒是比较近，约500米外就规划了一所九年一贯制学校，2公里范围内也有光明外国语、凤凰实验学校等。

　　光明的好学校不少，其实在光明置业的购房者在孩子读书的问题是不需要担心太多的。

　　值得一提的是，观园、龙光玖瑞府、特发观月台后面就是约20万平百花园公园，目前正在建。

　　看效果图挺不错的，就是不知道建成之后会不会“买家秀”。

　　综合来看，观园这里应该是受到光明高铁站TOD影响最大的区域，可是据了解深圳到2035年可能有35个TOD……

　　所以TOD概念如果烂大街了，且如果没有真正打造的很好，那么购房者如果是冲着TOD来购房的，是不是会有“上当”的可能呢？

　　推出83-128平精装住宅

　　户型朝向或将决定

　　到时候的销售情况

　　产品评分（总分25）

　　淘房志评分：18分

　　坊间评分：18分

　　业内人士评分：18分

　　观园总建面约26万平，看起来很大，其实包含了地下。

　　因为项目被要求配套大量停车位，地下必须做3层，单地下层都要建8万平。

　　也就是说，这个楼盘的停车位应该是管够的，约2207个。

　　淘房志实拍于2022年4月

　　项目推出建面约83-128平精装住宅，约1265套，量比较大。

　　83、87平户型视觉看起来比较长，房间基本都是一个朝向，几乎都是朝向凤兴路光侨路，噪音问题会比较大。

　　两个户型的区别基本就在多了个几乎并排着的卫生间……

　　#83平户型图

　　#87平户型图

　　淘房君估计95平的可能会比较抢手。因为从户型位置来看，95平户型几乎都在项目靠百花园公园一侧，受到的噪音侵扰比较小。

　　图源：家在论坛、蓝色阴雨

　　红箭头所示为95平户型大部分的位置

　　有网友认为：观园的户型或存在得房率低，不如寰宇的情况。

　　也有人表示：再缩水，得房率也是好的。

　　来源：家在深圳

　　这个目前因为没有尺寸所以无从考证，如果网友们有更新的消息可以留言补充。

　　另外项目配建表里有一个约1700平大草坪，这个是淘房君比较在意的，这个大草坪是什么样的呢？

　　毛坯限价4.44万/平

　　属区域新房最低价

　　但购房者不一定买账？

　　价格评分（总分25）

　　淘房志评分：21分

　　坊间评分：19分

　　业内人士评分：20分

　　观园价格很低，限价4.44万/平。

　　上个月底华润拿下的新地，限价都到了4.89万/平，观园可以说是“最后”一批低价限价盘了。

　　更不用说隔壁去年开盘的龙光卖5万，即将要开盘的特发观月台也准备卖5万。

　　隔壁在建的龙光玖瑞府

　　有网友提出：价格不一定比龙光项目打了折低，而且得房率会缩水。

　　也有网友提出：一分钱一分货，高速高铁光侨路三重奏，价格合理。除了便宜没别的优点，噪音问题巨大。

　　来源：家在深圳

　　总归来说都是因为噪音所以价格低。

　　但是其实要注意的是，这是毛坯限价4.4万，一般装修费如果按照3000来算，其实也有4.7万了。

　　不过中介们倒是很自信，有消息称项目要开展厅了，任你们怎么酸，这个盘就是受欢迎就是好卖，客户都蓄了不少，就等开盘。

　　淘房君则认为，这个楼盘还是可以争取一下，毕竟价格确实摆在那里，尤其刚需自住更是可以好好把握一下。

　　应该值得信赖

　　刚需可以把握、喜欢光明的可以把握

　　其他不建议买

　　综合评分（总分100）

　　淘房志评分：74分

　　坊间评分：70分

　　业内人士评分：76分

　　最后总结一下吧，观园不愧是光明新一代网红项目，坊间和业内讨论的声音非常多。

　　也有人表示，现在“堡垒”的开发商太多，好歹是央企不至于翻车，所以还是值得信任的。

　　来源：家在深圳

　　前两天有消息称，项目将于7月15日左右开盘，即便不严谨，其实算算时间也差不多，甚至可能还会提前。

　　淘房君估计这个盘不会滞销，毕竟光明有个楼盘不仅卖不出去还嘴硬，观园肯定是不至于的。

　　半年仅卖出11套！这个盘为何卖不动？

　　目前光明的购房者大多以刚需为主，因为投资客对光明的热度下降了不少。

　　要不是观园这个位置的未来还有可期待性，否则这楼盘也会和洪流中的多数盘一样，因为亮点不足而被埋没。

　　观园最新建设进度

　　来源：淘房志粉丝爆料

　　对地段有期待的可以考虑，对价格比较欣喜的可以考虑，别的类型的购房者就不建议买了。

　　淘房志创始人顾洪波先生视频号开通啦！

　　将持续为大家分享精准楼市预判