解局｜签约与广州旧改围城

　　来源： 观点地产网 　　观点网 5月9日上午，广州市政府与企业股份有限公司签署战略合作框架协议。 　　根据协议，双方将在城市更新、城市物业智能服务、养老服务、文旅产业等方面加

解局｜签约与广州旧改围城

　　来源： 观点地产网

　　观点网 5月9日上午，广州市政府与企业股份有限公司签署战略合作框架协议。

　　根据协议，双方将在城市更新、城市物业智能服务、养老服务、文旅产业等方面加强合作，并建立常态化沟通联络机制，推动合作事项落实。

　　郁亮表示，高度重视在广州投资布局，未来将加快落实战略合作协议有关事项，积极参与广州建设和发展，为推动广州高质量发展贡献力量。

　　近年来多次采用与地方政府订立战略合作方式，以推动在当地更多业务的推进，如2017年10月与成都市政府签署战略合作，2019年7月与西宁市政府签署战略合作。2021年8月及今年4月，还先后与上海市、深圳福田区签署合作，同样涉及城市更新、物业服务等内容。

　　以城市更新为例，签约背后反映的或许是在核心城市向存量市场倾斜，去年该公司于一线城市土拍市场均无收获，需要寻求其他补充土储的方式。

　　旧改布局

　　在最新签署战略合作的城市广州，公开资料显示，目前介入的旧改包括黄埔文冲村的城市之光项目、沙步村黄埔新城项目、越秀寺右村荔湾坑口村项目、刘村洋城片项目以及白云田心村项目等。

　　其中，最早于2012年开始布局广州旧改。当时披露，将参与黄埔文冲石化路以西城中村改造项目。该项目也是继天河猎德、海珠琶洲后广州第三个大型“城中村”改造项目。

　　2015年，以投入不低于12.35亿元的改造成本和在融资地块配建2.64万㎡的村民回迁安置房为条件，成为广州市白云区田心村“城中村”改造公开选择合作开发企业项目的合作方。

　　除此以外，所操盘的黄埔沙步村旧改，总占地面积约158万㎡，建筑面积约404万㎡，推广名为黄埔新城，将分11期开发。这也是黄埔区目前批复规模最大的旧村改造项目。

　　但由于旧改周期长，涉及各方复杂利益，推进起来并非易事。

　　以广州黄埔为例，文冲村旧改于2009年6月正式获批，自2020年项目启动至2020年2月仍未实现100%签约，至去年2月剩余一户不愿签约；沙步村旧改方案2011年获得原广州市“三旧”改造工作领导小组会议原则同意，后于2013年因政策调整导致项目审批暂停，至2018年才完成新的改造方案，2019年3月启动首期安置房开工建设。

　　观点新媒体了解，文冲项目于2021年上半年开始全面回迁建设，截至目前已交付面积约44万㎡，回迁率超70％。沙步项目将于近日交付第一批回迁房，500多套，签约工作处于收尾阶段。

　　今年上半年，位于黄埔的上述两个旧改均陆续有入市动作，包括城市之光A北地块于5月加推，吹风价5.3-5.9万/㎡；沙步黄埔新城也传出推盘消息，吹风价3.5-4.3万/㎡。其余旧改项目则仍处于推进阶段。

　　“在部分居民之间的产权问题上，需要一些时间梳理，整体说来，推进节奏正常。”对于目前在穗旧改项目进程，广州对观点新媒体回复道。

　　除此以外，曾尝试介入荔湾葵蓬村旧村旧改，该项目占地1.75平方公里，是广州中心城区巨无霸旧改项目。后因广州市规划和自然资源局发布了旧村改造新政策，于2020年11月，退出葵蓬村旧改。

　　还介入了黄埔双沙村旧改项目。该项目在介入前，合景泰富在双沙村已经耕耘了两年。2021年5月双沙村的表决中，合景泰富联合体以96.51%的通过率拿下双沙村旧改项目，仅获得1票。

　　存量开发模式

　　于2003年进入广州市场，其从早期的拿地扩张、多元化全面发展，到现在发力旧改、回归地产主业。对于而言，与其在土拍市场竞争高溢价率的土地，加注旧改项目或许是现阶段获取优质土地资源的最好办法。

　　2017年之后，在广州公开市场扩储动作不多。其中2019年7月，底价40.09亿元获增城区永宁街叶岭村地块；2020年底，溢价15.36%以63.07亿元获增城新塘一宗商住地。

　　而2021年面对行业骤增的流动性压力，在北上广深的招拍挂市场上寸地未拿。

　　有分析称，一方面在利润承压的市场环境下，采取缩小公开市场拿地的比例的战略，依靠较早介入的一些旧改项目的上市，去“反哺”目前状况。另一方面一线城市土地资源稀缺，开发商通过招拍挂拿地面临的竞争相对较大，限制条件也多。

　　据观点新媒体了解，在广州目前的发展主要倚重于广信资产包拆解和旧改项目的开发。在售项目中，诸如白云喜悦里、荔湾金域曦府是广信资产包转换而来，白云金域悦府和黄埔城市之光则是旧改项目。

　　其中作为存量开发的一部分，广信资产包是广州近年的工作重点之一。2017 年以 551 亿元的巨资拍下荔湾花地湾广信资产包，在当年可谓是“轰动一时”的一笔交易。

　　2019年年度报告显示，广信资产包占地面积79.97万㎡，规划建筑面积达211万㎡。资产包的核心资产包含广州市区17个未开发完毕的土地，涉及花地湾板块、白鹅潭经济圈、东山百货大楼一带、浣花路烂尾楼等。

　　至2020年6月底，公布其以70.4亿元的价格转让广州万溪的50%股权，引入以信达为首的七家战略投资者，旨在建立不良资产盘活能力，解决广信资产包历史债权问题。

　　当时对外披露，收购广信资产包三年内已累计投入470.40亿元，其中包含广信资产包转让对价已累计支付416.00亿元（后续仍需支付135.00亿元转让对价），其他费用支出以及投入的项目运营资金共计54.40亿元。而引入战投后，公司将回笼资金390.4亿元。

　　而年报数据显示，广信资产包于2021年计容开工面积约29.46万㎡，截至年底仍剩余179.3万㎡未开工；今年计划新开工39.43万㎡，竣工2.22万㎡，仍面临较长的推进周期。

　　在此情况下，如今通过与广州市政府签署战略合作框架协议，建立常态化沟通联络机制，或能为其多元业务落地提供帮助。

　　观点新媒体了解，除了常规旧改项目，在广州参与了城市微改造项目永庆坊一期，后者是广州首例城市老旧街区项目，目前正推进二期项目。

　　其他多元业务中，物业服务在广州、清远共计接管总建面逾1929万㎡；万物梁行在广州服务112个商写项目，服务面积逾680万㎡；商业布局11个项目，管理面积约110万㎡；长租公寓在营30个项目，合计房源数近1万套；养老、物流则分别拥有项目3个、5个。

　　刹车后的广州旧改

　　信心满满入局广州旧改，积极探索城市更新模式等业务。而深陷旧改“围城”中的房企却难以脱身，等待国资注入。

　　自2021年8月住建部发文旧改要“防止大拆大建”后，广州旧改进度紧急“刹车”。目前，广州旧改的“围城”，表现在多个旧改项目民企退出，国资兜底的现象。

　　例如恒大退出庙头村旧改、雪松控股退出了何棠下村旧改、宝能退出枫下村旧改、 2021年底，升龙地产亦退出黄埔夏园村旧改，广州开发区投资集团兜底的例子屡见不鲜。

　　在“三道红线”叠加市场下行的压力，民营开发商减少旧改的项目，在保开工，保交付，强去化的大背景下，广州的旧改市场也迎来了一次洗牌。

　　据观点新媒体不完全统计，自2021年下半年以来，华夏幸福、奥园、恒大、佳兆业、时代中国、宝能等许多房企，在广州的旧改项目出现减持，引入合作方开发、甚至退出项目的情况。

　　佳兆业旗下广州市佳伦房地产开发有限公司，负责开发的号称荔湾面积最大的海南村旧改项目，在企业“爆雷”后，于去年12月引入国资，目前，该项目由广州白鹅潭二号城市更新投资发展中心持股48.9796%。该基金主要由广州荔湾区国有资产监督管理局拥有40%的表决权。

　　无独有偶，去年12月，雪松控股退出雪松文化旅游开发有限公司，广州科学城城市更新集团成为持股100%的大股东。意味着原是雪松实业负责黄埔区何棠下村旧改的项目公司，现转手科学城集团，雪松控股正式退出何棠下村旧改。

　　同年，广州科学城城市更新集团还接手了枫下村旧改项目，该项目前期服务公司为广州志远城市更新投资有限公司，公司实际利益人为宝能集团。在企业“爆雷”后，宝能也将该旧改项目迅速出手。

　　今年3月29日，有着广州“旧改王”的时代中国向广州市政府发函，恳请政府协调返还履约保证金和拆迁补偿款，共计20.1亿元。5月12日，广州媒体报道，科学城集团拟接盘时代在黄埔的岗贝、双井、裕丰围旧改。

　　旧改的开发周期长、沉淀资金量大，也是一把双刃剑。若房企资金实力稍有不足，它也将成为拖累房企现金流的累赘。

　　但相较于土拍市场激烈竞争，拿地成本的走高，旧改被看作是以低土地成本获取大量土储的关键。旧改带来的可观的利润，仍让具备资格的各房企趋之若鹜。