引成都小地块开发之辩 极致高端背后有何真相

　　  新浪乐居讯(编辑 甘露） 继新会展中心、环球中心、广电中心、成达大厦等一系列有特色的建筑体后，屹立于新会展中心侧旁、天鹅湖畔的世纪峰景 (论坛 相册 户型 样板间

引成都小地块开发之辩 极致高端背后有何真相

　　  新浪乐居讯(编辑 甘露） 继新会展中心、环球中心、广电中心、成达大厦等一系列有特色的建筑体后，屹立于新会展中心侧旁、天鹅湖畔的世纪峰景 (论坛 相册 户型 样板间 点评 地图搜索)，被外界认为是新会展板块的又一地标性建筑。

　　  在被锦江支流、新会展中心包夹的一块约90亩的弧形地带上，整体外立面完全呈流线型的设计理念，令世纪峰景 (论坛 相册 户型 样板间 点评 地图搜索)的“国际高端品质”得以更物化的体现。但在目前的成都市场，对这一小地块的极致开发方式，反倒比其独特优雅的外观，更引人注目。

　　  事实上，随着成都主城区的进一步发展，闹市区的土地供应，很难再出现大地块。闹市区土地供应的稀缺，导致即便供应的只是小地块，也会引发开发商哄抢。如何开发小地块，已经成为成都楼市的热门话题，而15.6亩的朗基·望今缘、10亩的紫荆·美熙广场，则被外界认为是极好的范例。

　　·世纪峰景

　　  小地块之样板：做到四个极致

　　  “在打造世纪峰景 (论坛 相册 户型 样板间 点评 地图搜索)时，参考周边资源配置，公司想到的就是做到极致：极致城市、极致豪宅、极致景观和极致品牌。”谈到如何做好这盘“90亩的菜”时，一位世纪的相关负责人对新浪乐居如此表示。

　　  就整个天府新区而言，90亩完全无法进入大地块的序列。不过将之放在新会展中心、天鹅湖一侧，这90亩就显得弥足珍贵，“最具价值的城市核心就是CBD的核心区，在CBD区域住宅的保值增值能力是城市所有地块里面最强的。因为这里公建特别多、住宅特别少。再者，这里有强大的购买力，因为有公建，有好的配套、学校，好的企业，就会聚集人。”

　　  鉴于天府新区新会展板块的高端定位和极具潜力的发展前景，世纪峰景 (论坛 相册 户型 样板间 点评 地图搜索)的开发思路就越发明晰：同时实现城市资源与自然资源的最大化占有，以城市中难得的广阔视野和产品自身的创意设计，彻底颠覆人们对城市高层豪宅的想像，“完全能够代表最高水平的豪宅项目，将成为国际成都未来最具魅力的地标建筑之一。”

　　  成都小地块现状：2月主城区总成交土地10宗，平均每宗成交地块面积仅为36.5亩

　　  随着成都的进一步发展，闹市区的土地供应，很难再出现大地块。闹市区土地供应的稀缺，导致即便供应的只是小地块，也会引发开发商哄抢。

　　  根据四川中原地产提供的统计数据显示，去年1-10月，成都市土地总供应面积为12971.49亩，与前年同期相比下降28.45%；去年1-10月，土地总成交面积11743.09亩，与前年同期相比下降22.66%。而据四川中原研究中心高级分析师王旭效介绍，在这些出让土地量中，主城区全年计划供应量仅5000亩左右，截至去年11月，成都主城区实际供应量仅4000亩左右。

　　  在2014年2月，成都主城区总供应土地11宗，供应面积434.20亩，环比增长11.23%。成交方面，2月主城区总成交土地10宗，成交面积365.31亩，环比下降6.42%，平均每宗成交地块面积仅为36.5亩。

　　  值得一提的是在2013年11月底，三官堂8亩、红星路6亩两个小地块分别被晟丰置业和福来房地产拿下，引发外界浓厚的解读兴趣。到2014年2月27日，四川惠信融通拿下红牌楼一宗10.4亩的小地块，楼面地价10280元/平方米，溢价89%。其实更早之前，成都市小地块供应已频繁出现，比如15.6亩的朗基·望今缘、不到10亩的紫荆·美熙广场等。

　　  如何打造小地块项目：贵在地段、品质和差异化

　　  在广州从事房地产工作的王军认为：“在城区内做小地块项目，地段显得尤为重要。同样是市区，但不同的口岸其升值空间各不相同，市区内一样有假口岸。”

　　  拿地之后，对项目的打造上特别需要强调品质，望今缘就是一个正面的例子，牺牲了社区底商部分，但保证了项目的纯粹性和私密性，最终在市场上取得不错的成绩。“远雄·光华园在2013年12月亮相，在这不到14亩的地块上，我们牺牲掉了住宅下10%的底商部分，来保证居住的品质。”就职于远雄集团的王派克透露，本身在土地指标里是有10%社区底商配比的，但出于居住舒适度和项目品质的考虑，最终只在独立与住宅部分打造了5层的独立商业而舍弃了底商。“有时候，一定的牺牲是必要的，特别是我们要打造的是片区内的高端住宅，在品质感上一定要有保障，这也会有效地保证项目后期的销售。而且我们在精装修和项目细节上加大投入，来加大项目的成功率。”

　　  而无论是住宅为主还是商业为主，城区小地块的打造还需要考虑到差异化竞争。望今缘的成功有一个方面，就是完全区别于周边的中端产品，满足片区高端居住需求；紫荆·美熙广场和神仙树·缤纷则瞄准片区内缺乏集中式高端商业体的现状，填补空白，保证项目的销售和后期运营；远雄·光华园区别于周边老旧小区的居住现状，主要吸引周边的高端人群。至于三官堂和红星路地块，在未来的打造上，如果能够走差异化路线，其产品受市场认可的可能性也将会加大。

　　朗基·望今缘

　　  典型案例之朗基·望今缘：依托优越资源打造高端住宅

　　  “事实上，望今缘这个地块是有10%的商业配比的。但在确定了高端住宅的定位之后，经过反复论证，最终舍弃了这10%的商业，打造纯粹的住宅。”朗基地产相关负责人表示，2009年拿到锦江畔约15.6亩的这个地块之后，朗基地产做了大量的调研工作，考察了国内外很多城市的类似项目，最终确定了打造城市华宅的方向。

　　  朗基地产相关负责人称：“从目前国内一线城市华宅的打造方向来看，大部分都是处于城市核心位置，地块相对都较小，在这一指标上望今缘是完全达标了的。而且，在自然资源和人文资源的占有上，望今缘既有景观资源又有文化积淀，打造城市华宅的基因很好。”与大地块的操作不同，主城区小地块的操作更要求精细化，而且产品也需要差异化，这样才能实现产品与市场的双赢。

　　  望今缘项目既确立了成都高端住宅市场的产品地位，也在市场销售上取得了不错的成绩。应该说，朗基·望今缘在小地块的打造上，舍弃社区底商，依托优势资源打造城市华宅的路线，是未来小地块特别是以住宅为主的小地块操作的一个很好范本。

　　紫荆·美熙广场效果图

　　  典型案例之紫荆·美熙广场：打差异化

　　  “紫荆·美熙广场处于神仙树板块的核心，占地不到10亩，土地指标是全商业。”紫荆·美熙广场相关负责人表示，在小地块上如何打造区别于片区内传统商业的项目并不容易，“神仙树片区本身的商业配套是比较齐全的，有商业街、社区底商还有大型超市，所以项目在定位之初就一定要强调差异化。”

　　  “根据前期详细、深入的市场调查我们发现，神仙树板块虽然商业配套齐全，但建设时间很早，其整体品质已经不能满足片区以高端居住为主的需求，而且片区内非常缺少集中式的高端商业体。紫荆·美熙广场看到了这一空白，最终定位社区商业体。”紫荆·美熙广场相关负责人表示，除了在产品设计上区别于区域内商业，在业态规划上也采取填空式的策略，讲究招商先行。

　　  目前，城区内供应的小地块，大部分在指标上都有很高的商业配比要求，有不少甚至是纯商业地块。紫荆·美熙广场这种打差异化的填空式开发思路，对于类似的地块是个不错的借鉴。

　　  专家认为：小地块，操作灵活，资金周转更快

　　  “用我们的俗话来说，就是船小好掉头嘛。”对于目前成都土地市场的小地块开发问题，成都房地产企业开发协会会长王晓白向新浪乐居表示，不仅仅是单纯的土地市场供应现状造成的，也和开发商的选择有关，“小地块，操作灵活，资金周转更快。”

　　  小地块规模不大，对开发商的资金要求较小，同时能较为灵活地应对市场的变化。销售过程中，购房者看待项目的主要因素还是价格，而规模的敏感性相对较小，特别是刚需群体。另外，正如王晓白所说，小地块的优势在于资金流转快，可以灵活应对市场变化。而小地块开发的劣势则在于项目销售周期短，项目品牌刚树立就可能面临清盘，品牌溢价受到一定影响。

　　  克而瑞分析师张静对新浪乐居特别强调，“小地块的开发很容易受到周边环境的影响，而难以影响周边。”事实上可以清晰的发现，世纪峰景 (论坛 相册 户型 样板间 点评 地图搜索)的整体设计和物业气质，与周边的各类配套几乎融为一体，实现相互之间的格调匹配。

　　  对于小地块频繁出现的现象，王晓白认为，这是闹市区土地供应必然出现的一个现象，随着开发的不断深入，在闹市区很难再有成片的大地块可供独立开发。