地产悲剧：放声大哭的业主背后，是失控的开放商

　　文 | 头号备胎 　　在1940年的冬天，马奇诺防线的英法联军像往常一样掏出香槟和烟熏火腿，围着壁炉等着德国人过来打斗地主。 　　等来等去，底层指挥官架不住牌瘾发作，急忙请示上级：为什

地产悲剧：放声大哭的业主背后，是失控的开放商

　　文 | 头号备胎

　　在1940年的冬天，马奇诺防线的英法联军像往常一样掏出香槟和烟熏火腿，围着壁炉等着德国人过来打斗地主。

　　等来等去，底层指挥官架不住牌瘾发作，急忙请示上级：为什么德国人今天不见了？

　　总部没当回事，毕竟这可是花费了几十亿法郎建起的马奇诺防线，在这里你甚至可以召开一场几十万人的新闻发布会。

　　西线无战事，已经不止一个冬天。

　　01

　　的故事发生在2019年8月26日。

　　一位男子在香港地产中期业绩发布会上，公开diss了吴小姐。

　　刚说出“没有故事就是好故事”的董事长吴亚军女士，后脚就看着一名自称长沙业主的男子让发布会变成了大型事故现场：

　　“……我不得不来，我想问一下吴女士 （集团董事长吴亚军），您是不是已经知道在长沙是维权的代名词？在长沙的楼盘都在维权，无一例外。……我们业主，您知不知道新风（音）系统的进气口和燃气出气口只有五十公分。吴女士，我很钦佩您，我听说您是因为您买房子不满意才创办了，我不知道为什么会成这个样子，真的，我不知道，不知道为什么会成这个样子（哽咽），我跟沟通多少次……”

　　有一个买不起房子的不知名网友留言到：DK互换，评论过万。

　　视频一出，很多人忙着去考证该男子的身份。

　　笔者认为，该男子很可能是吴小姐的秘书。

　　毕竟，不是每个维权的业主都能像此男子一样，能牢记吴小姐的出行，熟悉吴小姐的历史。

　　一张机票，一场演讲，贴身随行，说走就走。

　　更没有太多的机会登上银幕，没有机会跨级去询问吴小姐：

　　近来的可有维权事故？

　　但若该男子所言非虚，长沙业主维权被黑社会围攻，业主请愿派出代表，千山万水，突破层层险阻，就为了见大当家一面。

　　这不像维权，倒成了上访。

　　02

　　村上春树在十多年前领取耶路撒冷文学奖之时，曾发表演讲：

　　“在高大坚硬的墙和鸡蛋之间，我永远站在鸡蛋那方。”

　　其实，社会舆论热度的核心并不偏重于事件本身的矛盾引爆点，而是多从社会心理角度去评判：人群自觉强势多为不正义，便站在了弱势的另一边。

　　中国经济的半壁江山要看房地产，而集团作为一家规模已破千亿的房企，在公众视野聚光灯下，一举一动都牵动着大众的神经。

　　此次维权事故一出，舆论哗然。

　　其实，近几年在全国各地的楼盘，房屋所涉质量问题早已琳琅满目：集团在京郊古北水镇的长城源著，房屋出现楼梯塌陷、墙皮掉落、墙体渗水系列问题；

　　济南的春江郦城，大量业主收房不到两月，客厅、厨房、卧室、阳台的天花板均出现大面积漏水，漏水又导致电线漏电短路，电梯也频频停运；

　　长沙的天宸原著，业主于收楼前期发现房屋里地板裂缝密布，每条裂缝均有1厘米宽；

　　南京的春江郦城工地塌陷，导致附近居民楼体开裂，数十位住户当即被要求紧急撤离......

　　除了质量问题不过关，在与业主签订合同时也出现了欺骗的嫌疑。

　　据法治青岛报道，“2017年3月，位于山东青岛市市北区开封路19号的春江郦城项目开始销售。许多购房者签订购房合同时，合同里约定了每平方米2500元的装修内容。但到了今年6月28日交房时，业主们在销售人员的安排下签订了这样那样的合同后，到房子里一看，居然交付的是毛坯房。更为让人匪夷所思的是，听信了销售人员不签合同不能交房验房的说辞，急匆匆签字的业主们才发现，在所签的合同中，居然有一个合同是业主们接受毛坯交付。”

　　此外，在2010年之后，社会开始传出集团业主维权的消息。2015年后，业主维权声势愈大，甚至出现“维权网”。

　　人们想不明白，这家被绿城宋卫平称为“唯一竞争对手”的，被万科王石对细节服务赞誉为“可怕”的，为何偏偏到了现在，却变成了业主维权的典型。

　　但其实近几年，维权事件不仅集团频发，中国房地产行业前十乃至行业百强，维权声也此起彼伏。

　　据资料显示，2018年，全国消协组织受理房屋建材类的投诉有27916件，比2017年增加30%；房屋装修及物业服务类的投诉有17352件，比2017年增加100.6%。今年上半年，房屋建材类的投诉有14343件，房屋装修及物业服务类的投诉有8473件。

　　或许，此次维权不单纯是一个社会事件，更是如今中国房地产乱象丛生的缩影。

　　在掏空几代人的钱包，背负几十年的房贷之后，中国现在的年轻人又得吞下维权的苦果。

　　其实，如果我们不是鸡蛋，也不用站在鸡蛋一边。

　　03

　　中国足球赢球了，你可以怪天气不好，草地太滑，甚至你可以怪黄旭东灌了于大宝一口毒奶。

　　但你不能说中国足球输得多了，就一定会赢。

　　曾公开表示，本身对产品质量要求非常苛刻，但由于全国已进驻了44个城市，在建或者交付的项目非常多。

　　所以........

　　凡事不能太玄学。

　　集团在当下业主维权事故多发，很大的原因不在于规模体量过大，而在于企业自身为了追求极致的发展速度，对产品质量的把握已经脱离安全的阀门。

　　今年5月16日，美国《福布斯》杂志发布2019年全球上市公司2000强榜单。集团已跃居榜单第345位，比去年大幅攀升149位。

　　而在集团8月26日公布的2019年半年报中显示，1-6月，公司合同销售额达1056.2亿元，同比增长8.8%；实现销售收入385.7亿元，同比增长42.2%。

　　而这样的发展速度，只是近几年规模飙升的一个缩影。

　　据资料显示，在2016至2019 年中，分别实现881.4亿元、1560.8亿元、2006.4亿元、1056.2亿元销售金额，其中2017年的销售额增速高达77.1%。

　　而在在这几年高增长的背后，核心是将高周转发挥到了极致。2012年以来，地产每年都要对外宣传自己对高周转的坚持。

　　但在当时，的高周转的核心是以价换量，虽然没有像早期一样出现惊艳的作品，但是依旧在坚持自己的质量，市场也没有过多的维权事件发生。

　　但在同年，万科提出了“5986”高周转模式，即“拿地5个月动工、9个月销售、第一个月售出八成，产品必须六成是住宅”。

　　某些更具想象力的开发商，更是将万科推出的高周转进行了提速，实行“3456”模式——“3个月开发，4个月开盘，5个月资金为正，6个月回笼资金”。

　　到了2015年以后，房企市场终于剧变。当年的房地产企业营收纷纷破千亿，龙头的万科和恒大营收更是突破3000亿，整个房地产市场的体量也膨胀到了15万亿。

　　在2014年、15年，的营收分别是492.9亿、545.4亿元，要想进军千亿房企，还差一个。

　　看着几位带头大哥放开手脚，喝酒吃肉，而原先身边的一众小弟，也纷纷变成了大哥，心里很不是滋味。

　　更严峻的是，在当时的房地产行业，一旦失去了规模，就失去了市场，就意味着要被淘汰。

　　在2015年以后，一改以往策略，开始疯狂拿地，快速开发，高效出货。而全国布局的44城，地王频现。

　　终于到了2018年，的营业额突破千亿大关。

　　可高周转就像一针兴奋剂，可以让一家公司的规模迅速扩大，但高周转带来了高负债率，就要求存量的高去化率回笼资金，再加速周转，房企的资金流始终紧绷。

　　当投资成为刚需，而在土地成本、建安成本、销售成本节节上涨，销售价格又被限定，房企利润就会被摊薄。

　　但为了获得利润，开发商极大可能为了节减成本，牺牲了楼盘的建筑质量。毕竟生意就是生意，公司不能亏钱。最后的最后，副作用又得让业主服下。

　　04

　　在中国，没有哪个行业能像房地产一样，在跌宕的经济周期中可以一路昂扬向上。

　　当国家“不将房地产作为短期刺激经济手段”基调放出后，这个行业立马叫苦难堪——“融资难了，卖房难了，赚钱难了。”

　　可当雪崩来临之时，没有一片雪花是无辜的。

　　我们有理由相信，作为能掌舵二十余年，在复杂的经济形势中，一次又一次地看清市场趋势，并顺势而为，终将成功打造成一家中国房企巨头的吴亚军女士，绝对能意识到如今维权事故的症结所在。

　　在二十多年前，吴女士因为自己所买的房间质量不好而着手创办，走上了用好房子改变世界的道路。

　　可这二十多年走来，吴亚军女士或许也对市场“劣币驱逐良币”感到过深深的无奈。

　　而现在的她，已不全是一位追梦人，更是一位坐拥27000余人团队的领导。天要下雨，人要吃饭。吴女士思维方式的改变，已经让渐渐偏离了安全区。

　　其实，一家公司的成功原因可以有很多，可以靠品牌建设，战略规划，以及“善待你一生”这样出彩的营销。

　　但想淡出历史，失去人心就够了。

　　对于老百姓来说，相比漂亮的财报，他们更关心能否拥有一套好房子。毕竟这是我们一辈子的家。

　　而对于和吴亚军女士来说，下一个五年或十年，即使你有千亿万亿的经济规模，固若金汤的销售团队，一流的文案和营销保驾护航。

　　但的马奇诺防线在人心面前，难免脆的像张意大利薄饼。

　　（完）