大动作背后：央企中国债务压力犹在，2022年销售让人担忧

　　摘要：资产负债率比2021年末略有上升（欢迎关注杠杆地产） 　　 　　撰文|杆姐&编辑|雯雯 　　烈日之下，冰冻三尺的房地产回暖依然乏力。 　　在一片“雷声滚滚”里，{公司

大动作背后：央企中国债务压力犹在，2022年销售让人担忧

　　摘要：资产负债率比2021年末略有上升（欢迎关注杠杆地产）

　　撰文|杆姐&编辑|雯雯

　　烈日之下，冰冻三尺的房地产回暖依然乏力。

　　在一片“雷声滚滚”里，系公司最近动作格外亮眼，以至于吸引了杠杆地产的注意。

　　起先是6月10日，中国公告称，拟以协议安排方式私有化中国宏泰发展，交易作价约25.65亿港元。

　　接着6月17日，服务公告，旗下全资子公司以4.5亿元收购首置物业服务公司100%股权。

　　然后6月22日，中国公告，其间接全资附属公司，拟向首开股份及北京志茂房地产开发提供合计不超21.67亿元诚意金借款，按年利率5.3%计息。

　　短短半个月内，又是收购又是借别人钱。，这是有多壕？

　　1、2021年并不轻松

　　堂堂央企，中国确实有壕的资本。作为中化集团旗下的城市运营领域平台企业，中国融资渠道多元、成本也低。

　　就在今天（6月24日），中国还发布了2022年度第二期中期票据募集说明书，拟采取集中簿记建档的方式，发行8亿元中期票据，为期3年。

　　中国称，募集资金中的4.8亿元计划用于偿还有息债务，待偿还债务融资机构为永赢租赁，金额4.9亿元，利率6.05%，到期日2024年12月16日。

　　剩余3.2亿元用于补充流动资金。

　　从2021年末的数据来看，中国虽然称不上很壕，但确实不太缺钱。当期现金及现金等价物310.51亿元，同比2020年末降了100来亿元，但能够覆盖2021年末250.81亿元的短期借款。

　　长期借款来看，中国的压力其实在增大，从2020年末的698.73亿元增加到2021年末的819.47亿元，涨了100多亿元。

　　负债总额中国2021年末为3052.09亿元，同比增加192.8亿元。以至于2021年中国的资产负债率比2020年末略有上升，为74.08%。

　　综上，无论是资产负债率指标，还是净负债数据，截至2021年末其实中国是上升的。杠杆地产认为，2021年的中国并不轻松。

　　实际中国2021年确实在卖资产。

　　比如2021年11月，拟2.14亿元转让武汉煜茂置业50%股权；24.28亿转让青岛方嘉置业90%股权等。

　　2、破发背后，服务吸金有限

　　2022年，画风有变，开始出手收购。一方面央企背景优势让其有更大空间去捡漏；另一方面今年的还发生了一件大事：服务上市，其融资渠道继续拓宽。

　　2022年3月，服务登陆港交所，但遗憾的是开盘表现惨淡。尽管有5大基石投资者加持，且认购比例占融资总额近80%，但服务仍然破发，而且跌得有点猛。

　　公开报道显示，服务开盘价7.4港元，最高跌幅超过30%。3个多月过去，截至2022年6月24日收盘，杠杆地产发现其还没有恢复到发行价。每股4.96港元，总市值44.85。

　　低迷的价格和房地产大行情有关，和服务自身基本面也有关。

　　对比目前已有的上市物企来看，物业的短板比较明显：规模较小，营收增速似乎也偏低。

　　2018-2021年，服务营收分别为：5.75亿元、7.88亿元、9.44亿元，15.16亿元，其中前三年的复合年增长率28.2%。据中物研协的统计数据显示，2020年上市物企营业收入均值和增速均值分别为30亿元、38.6%。

　　2021年服务营收增速有所改善，达到60.5%，为15.16亿元。此次收购了首置物业后其体量会有更大提高。

　　首置物业此前由首创置业100%持股，2021年11月29日底价4.5亿元被挂牌转让。截至2021年末合约建筑面积约为711万平米，其中在管建筑面积约为280万平方米；商办类项目合约及锁定27个，管理面积约316万平方米，其中在管项目19个，管理面积196万平米。

　　营收方面公开的有2020年数据，显示首置物业当年营收7242.83万元，净利润1296.85万元。不过2019、2018年其净利润都是负数，分别为-972.4万元、-462.2万元。

　　由此来看，服务接盘首置物业后体量更大是必然的，对母公司依赖也会更低。但净利润方面走势会如何目前还有悬念。前几年的服务毛利率和净利率水平大都不及上市物企均值，希望能借此有所改善，从而让股价有所支撑。

　　退一步来看，有总比没有好，相比那些在港交所徘徊数次仍悬而未决的物企们，服务能上市已然够幸福，中国不亏。

　　3、让人担忧的销售端

　　让人担忧的还是销售端。

　　中国最新发布的5月销售数据显示，2022年前5个月，其累计签约销售金额508.96亿元，销售建筑面积约260万平米。

　　2021年同期上述两数据分别为1101.5亿元、660.90万平米。2022年这两个数据同比分别下滑53.80%、60.7%。

　　此前中指院数据显示，2022年前5月，TOP100房企销售额均值为273.9亿元，同比下降50.7%，中国的下滑幅度要高于平均。销售面积就更不用说了，下滑更厉害。

　　另外杠杆地产统计发现，单月来看，中国2022年的销售额、销售面积数据同比下滑幅度似乎并未放缓，而是在波动中维持高位。

　　2022年1月，100亿元、57.9万平米，同比分别下滑50.2%、59.1%；

　　2022年2月，70亿元、37.7万平米，同比分别下滑65.3%、67.5%；

　　2022年3月，146.6亿元、64.5万平米，同比分别下滑34.8%、44.2%；

　　2022年4月，102.36亿元、60.5万平米，同比分别下滑42.6%、64.1%；

　　2022年5月，90亿元、39.4万平米，同比分别下滑61.4%、67%。

　　此前的业绩会上，中国曾提出2021年2500亿，2022年3000亿的签约目标，今年前5月其累计销售额大概509亿元，不容易。

　　本文未标注出处的财务图表，均源自东方财富网，公告源自公司披露，特此说明并致谢