的产品已经迭代到这个程度了……

　　或许你无法想象，站在这个商场中心，脚下居然是9米高的架空层。 　　 　　上海天空广场实拍图，脚下其实就是架空层 　　前不久，艳姐来到了打造的TOD——{公司名

的产品已经迭代到这个程度了……

　　或许你无法想象，站在这个商场中心，脚下居然是9米高的架空层。

　　上海天空广场实拍图，脚下其实就是架空层

　　前不久，艳姐来到了打造的TOD——天空之城，是上海轨交17号线徐泾车辆段上盖综合开发项目。

　　其近期开业的商业体——上海天空广场，也是因为车辆段上盖原因，直接将整个广场抬高了9米，底下就是架空层。难怪被称作天空之城。

　　实拍图

　　进入上海已有30年，打造了很多具有代表性的住宅、商业、租赁作品，成为很多房企模仿的对象。甚至在升级迭代TOD产品方面已经进化到4.0版。

　　在产品力方面是如何做到迭代升级？背后的运营逻辑是怎样的？今天我们来侃侃。

　　01

　　艳姐在天空之城商场中步行，出现了一个网红店忍不住要打卡，但紧接着继续逛，又出现了一个又一个网红店。密度真的有点高。

　　艳姐听说，上海天空广场品牌区域首店率高达75%，天空定制店占比80%。

　　商场内的网红店

　　为什么会有这么多的网红店跟随？

　　这些店铺最需要的是什么？

　　人流。

　　打造的商业体，就是人流的超级吸铁石。为什么能够吸引人流？

　　首先，商业品牌自带巨量引流效果。

　　此前在上海已打造了爆款商业体七宝广场，人气高、市场口碑都不错。此次再度打造商业体，也肯定会吸引诸多商家入驻。

　　其次，招商设置一定的准入门槛，签入很多网红品牌自带流量。

　　有些爆款店还会主动洽谈合作。往往会和高质量的品牌或潮牌网红店进行合作。

　　品牌+网红品牌的组合，产生了1+1＞2的效果，很多网红品牌也成为了的“铁粉”。当有新的商业招商，双方也势必会再度达成合作。

　　此前上生·新所的茑屋书店，是上海罕见的网红书店打卡地。艳姐在上海天空广场中，也看到了茑屋快闪店。这些网红店铺本身就能吸引一大批粉丝前来。

　　上海天空广场茑屋快闪店

　　最后，艳姐觉得与众不同的地方就是掌握了商场火爆的流量密码。

　　这几年来，为什么七宝广场依然火爆？因为它招商做对了，只有大概10%-20%是服装类、鞋子类店铺，其他80%、90%都是体验类的产品，餐饮、亲子等等，都要客户亲自去线下体验。

　　同样，上海天空广场的业态规划围绕“亲子、运动、社交”三大关键词展开，很多网红店都需要客户亲自来到线下体验，自然会比其他商场吸引更多人流。

　　如果一个个店铺是一个个小盒子，整个大的商业建筑就是大盒子，偶尔在盒子旁边弄个“XX金街”就完事了。

　　而上海天空广场则打造了盒子+多个街区的商业形态，根据TOD商业动态，打造了多个主题消费场景，说得形象点，就好像在逛大型主题乐园一样。

　　艳姐在天空之城实地走了一圈，发现大概步行个150-200米左右的距离，在空间设计上都会有一个惊喜：

　　下面艳姐就带大家来开启一场“主题乐园之旅”：

　　靠近地铁的室外广场——万境广场，是进入商业的第一个开放空间，该空间与周边写字楼、商户餐饮外摆区恰到尺度的进行衔接。

　　第一站：万境广场

　　万境广场靠近商场的一侧，沿扶梯而上，空气中都是美食的味道，原来到了沉浸式休闲美食空间——话题食集。

　　第二站：话题食集

　　行经话题食集，眼前展现出来的，是宽敞的休闲街区——万坊，就此，万境广场、话题食集、万坊三个特色的室内外空间连成一片。

　　第三站：万坊

　　沿着景观台阶拾级而下，仿佛来到了童话乐园，这里是亲子体验中心——万乐园，因为乐园靠近住宅区域，所以也时常可以看到的业主带着孩子在这里游玩。

　　第四站：万乐园

　　而从下及上，又来到了朝向天空的屋顶空间，眼前展现的是五颜六色的休闲运动空间，这里就是超级运动娱乐中心——万升园，设有休憩花园、户外运动区域、亲子互动区域等，户外运动区域设有智能篮球、板式网球场、天空浴房等。

　　第五站：万升园

　　原来这样的设计是符合商场客流探奇心态，来到这里的人们，就像是在探索新大陆一样，随时都能发现惊喜。

　　02

　　上海天空广场只是天空之城这个80万方TOD的一部分，在这个TOD中，还有以下业态：

　　约35万㎡高端住宅（部分已交付）、中高端租赁（住宅公寓）以及约10万㎡商办天空中心。

　　一般的TOD往往是在二维平面也就是地面上进行简单串联，放个指示路牌，做个简单的地面动线，将各业态串联起来。而的做法是：

　　打造了 “水、光、绿”三轴，串联起各个分散的业态，你可以快速步行到你想去的地方，无论是逛街、办公、运动、休闲，你都可以在这里切换你的生活状态。

　　这是一个有生命力，有无限生活可能的TOD。

　　当然，如何平滑的从一个业态过度到另一个业态，也比较考验房企的产品能力。

　　在每个业态的交接处，都规划了公园或广场，也就是说有一个缓冲的地方，通过这样一个缓冲实现了自然过度，也让天空之城的绿化率超35%。

　　如果再细化到每个业态，相较于之前的产品，也有诸多升级之处。

　　让艳姐感到惊艳的就是最近开业的租赁公寓：

　　上海把自己的租赁公寓定位为中高端社区式租赁公寓。此次联合松下Panasonic共同打造公寓产品。

　　上海还邀请松下设计师葛本·和克从居者的真实体感出发，引入了诸多松下的黑科技，有很多方便快捷的功能设置。

　　实拍图

　　整个室内的设计风格都是那种日式原木+米黄暖光的淡雅风，让人感到温馨、放松。说实话，忙了一整天下班回家，看到这样的画面，一整天的疲惫可能都逐消散了。

　　相较于此前的公寓，此次打造的公寓有诸多升级的地方：

　　比如客厅与餐厅、厨房之间用玻璃移门隔开，可轻松切换成厨房模式或开放聊天模式，亲朋好友来家里聚会时就将移门打开，让两个空间合二为一。

　　艳姐前所未见的是可移动的光控制系统，它就像一个移动的遥控，能够随意放置在任何地方，控制主卧、客厅灯的开关和亮度。

　　还有很多小细节：

　　比如在吊柜下方，做了下拉式的便携收纳，不占用台面空间，也非常方便拿取。下拉的设计，也避免了碰头的尴尬。

　　所以在这个租赁公寓内，总会在细微之处发现玄妙。

　　在住宅打造方面，做了诸多升级，升级的力度甚至可以用大胆来形容：

　　比如天空之城四期光之丘的地面整整抬高了18米，开发难度和成本几何增加。这样做即使是一层住户，也能享受到比较好的采光体验。真的有种脚踏天空，仰望星辰的感觉。

　　艳姐看到这张效果图的时候，也确实感到有点惊艳，正是因为做了抬高处理，小区地面散步的时候，可以倚栏欣赏到河道景观。

　　再来看天空之城的办公业态——天空中心，建筑面积约10万方，其中甲级写字楼产品天空100建筑面积约4.3万方，近百米高度，打造西虹桥地标性建筑。

　　看了这么多业态，此次打造的TOD，给到艳姐的观感就是：

　　超前，但却非常接地气。

　　03

　　为什么偏偏是，能够打造出这样的产品？

　　一个总的前提是，打造TOD必须要有超强的资源整合能力。

　　在拿地、融资、工程建造、招商、后期运营等各方面，都能调动内外部各种资源，全力打造产品项目。

　　也正因为此前在打造商业体和TOD产品方面的市场正向反馈，积累了不错的口碑。

　　在有了这个超级能力的基础上，才能以all in的姿态，从产品诞生到后期运营，邀请专业大神共同打磨产品。

　　比如邀请了香港何显毅设计事务所，为区域的TOD发展出谋划策；

　　还请来了在日本“站城一体化”领域非常专业的日建设计公司，为TOD的营建描绘详细蓝图。

　　此外，还邀请高德等地图运营商，测绘垂直立体道路地图，在电子地图上能看到空中街道。

　　所以，最终才能呈现出这个超前又创新的TOD作品。

　　TOD产品在落地执行上，会面对诸多复杂棘手的问题，也需要房企有化负为正的能力。

　　虽然有住区营建的工程经验，但天空之城是“车辆段上盖综合开发街区”，施工难度较一般的TOD更大。

　　比如与高架道路和轻轨为邻的车辆段上盖开发，震动和噪声带来的影响也给施工提出了新的要求，这就考验着精细化处理项目敏感点的能力。

　　大家看下面这张图片，在噪音敏感点运用了多个技术，最大程度降低了噪音带来的影响。

　　天空之城的多项减震降噪技术措施

　　事实上，天空之城项目诸多施工难点，有很多都是经过上百场的专题研讨和技术攻关，才打磨出这样一个经得起推敲的产品。

　　04

　　进入上海也已经30年了，很多人不知道的是，最早进入上海就是和城市共生长，在七宝板块“造城”。

　　在业界还流传着这样一个故事，1992年，王石来到了上海七宝一片稻田中，若有所思。

　　后来这个稻田变成了城市花园，不单带来了高品质的住宅，在当时就改变了上海居者的生活方式，在七宝引入了双层巴士、24小时便利店。

　　经过持续的深耕，这里成为一个集住宅、办公、教育、医养、商业于一体的小型城市。

　　不得不承认，确实是擅长内容打造，可以把一个原本平平无奇的板块或者原本资质平庸的地块，打造热门板块或爆品。

　　七宝广场就是典型的爆款商业产品案例。

　　其于2016年12月正式开业，开业至今出租率在95%左右，聪明的一点是，它找准了“社区、家庭”的定位，把项目打造为上海西南首个家庭式购物中心，成为家庭客群集合的体验场所。

　　通过引进影院、运动馆、市集等体验业态，最大程度地把人流向上拉引，保证了充足的人气。

　　拥有造城的能力+爆款产品打造的能力，在七宝板块的开发也提升了区域的价值，和城市共同成长。

　　此次打造的天空之城，也是打造TOD这种微缩城市的能力的体现。

　　在10多年前，就已经开始研究TOD与社区开发的关系，逐步布局TOD产品，其TOD业务在上海也已布局多年，打造了上海天空之城、徐汇中心、龙华中心，并且上海还提出TOD兴城5大主张，和城市共同成长：

　　城市玄关、公共阳台、商办共圈、产城融合、文明碳索。

　　比如公共阳台在的TOD中被大量运用。在天空之城的独栋办公建筑，就打造了观景阳台。可以想象，在一个午后，员工在这个观景阳台上喝着醇香咖啡，享受温暖的阳光。

　　再比如文明碳索，就是在TOD项目中运用一系列降低碳排放的行动，来给到来访者一个健康无污染的纯净环境。

　　让艳姐感到比较深刻的一个行动是上海天空广场在建筑竣备完工后租户进场装修前，与WSP联合发布了《二次绿色装修指南》。说实话，艳姐也是头一次看到会有房企主动对商户提出装修建议和要求。

　　该指南贯彻前期设计、材料选择、施工过程、最终验收等全装修流程，让租户响应绿色装修行动。

　　不得不承认，如今已进入了更高维度的产品打造。而且它对于产品，依然还是那么执着，而且还是这么有责任感。

　　从原来的“三好住宅”开发商，不断自我迭代转型，到如今的“城乡建设与生活服务商”，如今通过TOD产品，和城市共同生长。

　　所以你说的实力到底是什么？

　　或许就是想得太多。

　　主编：张艳

　　责编：doug