又将有新大事发生

　　●●●1●●● 　　成立了38年的又要有大喜事了。 　　前几天，旗下万物云通过港交所上市聆讯，昨天正式开启IPO路演，并获得淡马锡、瑞银资管等等超豪华阵容的基石投资

又将有新大事发生

　　●●●1●●●

　　成立了38年的又要有大喜事了。

　　前几天，旗下万物云通过港交所上市聆讯，昨天正式开启IPO路演，并获得淡马锡、瑞银资管等等超豪华阵容的基石投资，金额2.8亿美金。

　　物业这个巨无霸终于要上市了，就在这个九月份。

　　有人说 ，万物云已经错过了上市的最佳时机。

　　2020年被称为"物业公司上市元年"，乘着资本东风，有17家房企选择在这一年将物业板块分拆上市。彼时物业版块是资本市场的香饽饽，物业公司上市后股价普遍冲上云霄，很多物业公司的估值超过母公司。

　　彼时资本市场的逻辑是，随着城市化进程日趋饱和，开发房地产利润会降低，但是存量房产物业服务管理，是一块很大的蛋糕。

　　单一依靠物业费创收的时代已经过去，现代物管公司都讲究多元化发展。

　　物业公司是个蓄水池。存量楼盘产生的规模效应，让物业公司能够产生旺盛的现金流，同时在所服务的社区还能挖掘很多增值服务。

　　一切都很美好，未来似乎触手可及。

　　资本市场开启了疯狂追逐的模式，一大波物业公司也趁热打铁，纷纷登陆港股。

　　未完成未实现的故事讲得多了，就成了鬼故事。

　　今年初开始，物业上市的疯狂戛然而止。物业股突然间从高光疯狂坠落，年内股价从高位腰斩的公司占了大半，甚至有很多跌到了高点的十分之一。

　　对于物业公司来说，实际上是与房地产一荣俱荣一损俱损。

　　房地产不好了，增量那部分画上了暂停键，物业股的增值预期没有了。

　　●●●2●●●

　　虽然大家都认为选择这个时候上市，万物云是四九年入国军，那么有没有想过，是故意而为之？

　　其实这几年，即使在物业股最疯狂的前两年，对推动万物云上市也并不积极。对于似乎并不怎么关心股价的来说，推进万物云分拆并不是以资本市场的青睐度为考虑因素。

　　万物云CEO朱保全说，资本市场回归理性时，才能给优秀企业一个真实定价。

　　万物云的真实估值应该是什么样的？

　　对比和它规模差不多的碧桂园服务，碧桂园服务的营收中，最大头是社区物业管理，第二是城市运营，城市运营是指除了社区物业之外的其他物业管理，比如商业地产、产业园区、高校、医院等。最后是社区增值服务，包括洗衣、租赁、广告等等。

　　再来看看万物云的收入结构。

　　2022年上半年，万物云营收的最大头是社区物业管理，占比56%，这和碧桂园服务一样。排第二的是城市运营，占比36%，这是碧桂园服务的将近3倍。排第三的是物业数字化解决方案，包括智能物联网（AIoT）和业务流程服务（BPaaS），这块收入占比8%，这是碧桂园服务所没有的。

　　两者的营业收入和在管面积相差不大，万物云比碧桂园服务多了商服和科技的概念，但毛利率相差几乎一倍。

　　对于万物云毛利率低于行业平均水平，朱保全曾在集团业绩会上表示，目前从已上市的物业公司情况来看大概分为两个阵营，一类是在15%左右，一类大概是在30%左右，从分析师的角度来看，认为15%左右是合理区间，万物云就在这个区间里面。

　　这有点像资本市场前几年对京东、美团等新兴科技公司的看法，当你的利润率上去的时候，说明你没办法再去用利润换市场，想象力没有了。

　　●●●3●●●

　　除了作为背后物业公司之外，万物云吸引人的地方还在于它把科技概念装进了物业里。

　　除了传统物业管理服务以及社区增值服务外，万物云还涉足科技解决方案，搭建了社区空间居住消费服务、商企和城市空间综合服务、BPaaS解决方案及AIoT解决方案服务“三驾马车”。

　　对于万物云而言，他们不是在服务单一项目，而是提升到了街道——打造以街道为中心的高浓度战略。

　　在上市申请书中，万物云首次将这一战略命名为“万物云街道”模式，即基于街道的浓度布局实现“开源节流”，通过远程运营以及混合服务提升空间效率，开拓的是以科技为基础的城市运营服务。

　　与其他物业公司最大的不同是提供了一个无边的想象力，物业公司完全可以走出小区，去管理一条街道、管理一个片区。

　　具体来说，的“蝶城”模式就是以街道为单位，把一条街上的住宅小区、写字楼、园区、城市综合业态等需要物业管理的场所全部签下来；然后围绕这条街道，投入智能设备，建设一个智能综合服务圈，服务者能够在20—30分钟之内到达。在这个服务圈内，做到云维保、云巡检、云调度、云通行、云客服这“五朵云”。

　　这些技术解决方案是万物云的想象力的展示，并帮助更多各行业企业客户探索未来机遇，缩减人力成本的核心。虽然有人说这就是“一个装满了摄像头的物业公司，并非什么新科技”。

　　与其它物管企业相比，万物云对母公司集团的依赖度较低，第三方收入占比较高。

　　招股书显示，2019年-2021年，万物云来自于第三方收入占总营收的比重分别约84.6%、 81.4%、80.8%，来自集团及其合营企业或联营企业的收入占总营收比重分别约15.4%、18.5%、19.2%。

　　这为万物云创造了极其大的想象空间。

　　万物云的IPO预计需要发售不超过25%的新股，募集资金约54.9亿港元至61.5亿港元，万物云IPO市值大概在五六百亿的区间，略高于碧桂园服务的约497亿港元，低于华润万象生活的784亿港元。虽然按2021年底最后一次股权变更计算，万物云最高估值超过1048亿元……

　　郁亮说，不是卖猪仔，用好的价钱把它买掉。而是希望通过上市能够获得更大的发展空间。所以，短期市场的估值不是最在意的。