：地产坏账悬顶

　　对于约300亿元应收款项和合同资产，的风险远未释放。 　　本刊记者 杨现华／文 　　与一家地产公司的官司就有694件，涉及金额近9亿元，12个月内还没有理清的诉讼、仲裁案件合

：地产坏账悬顶

　　对于约300亿元应收款项和合同资产，的风险远未释放。

　　本刊记者 杨现华／文

　　与一家地产公司的官司就有694件，涉及金额近9亿元，12个月内还没有理清的诉讼、仲裁案件合计金额接近25亿元。除此之外，（002081.SZ）近300亿元的应收票据、应收账款以及合同资产还隐藏着多少冰山下的风险呢？

　　日前，披露了公司12个月内的诉讼、仲裁案件，这些官司基本是作为原告讨要拖欠的工程款，涉及金额24.83亿元。这些官司中，有的被告早已经债务违约，有的已经是头顶限制消费令的失信被执行人……这些欠款追回的希望愈发渺茫了。

　　这也许只是可能坏账的冰山一角。截至2021年三季度末，公司应收票据和应收账款超过213亿元，合同资产接近87亿元，合计规模约300亿元。其中，有的应收票据已经到期无法兑付而转为应收账款，有的应收账款已经100%计提，涉及多家房地产公司，上百亿的应收款会爆雷吗？

　　违约进行中

　　也许是为了缓解市场的担忧，日前将公司的未决诉讼、仲裁集中披露，公司及子公司连续12个月内累计未决诉讼、仲裁案件合计金额24.83亿元。

　　根据三季报，已经与恒大及其成员企业就17.98亿元应收票据达成购买资产抵偿解决方案，剩余应收票据为42.54亿元中包括已到期未兑付的8.29亿元应收商业票据。根据半年报，应收票据转为应收账款为7.17亿元，其中5.09亿元是由恒大转换而来，2.08亿元属于其他企业。

　　与已经出现付款困难的客户相比，这些并未公开名单的其他客户违约问题并未完全显现。实际上，从应收账款坏账和诉讼名单可以看出，的坏账名单正在像滚雪球一般迅速扩大。

　　先以应收账款坏账为例，2018年，单项计提坏账的应收账款为8459万元，坏账准备7861万元，涉及企业7家，与公司当年超过20亿元的归母净利润相比规模并不算大。

　　2020年，单项计提坏账准备的应收账款为2.63亿元，计提坏账2.32亿元，涉及企业19家，占公司该年归母净利润约为10%。公司的归母净利润基本没有增长，计提的单项坏账准备已经增长了近两倍。

　　2021年上半年，单项计提的坏账准备为2.16亿元，涉及的企业18家。这些已经多数100%计提坏账的企业多数都是房地产企业。

　　这些单项计提的坏账绝大多数是100%计提，公司正在诉讼、仲裁涉及的案件金额是否已经确认损失了呢？

　　在披露的诉讼、仲裁中，列出了部分1000万元以上的诉讼案件。因施工纠纷，已经将丽江红树林旅游文化地产开发有限公司（下称“丽江红树林”）告上法庭，涉及金额6136万元，丽江红树林穿透后的控股股东是复华控股有限公司，这家公司由王新绝对控股90%。公开信息显示，复华控股早已经债务缠身，员工讨薪、投资者讨债此起彼伏，实控人王新不仅身背限制消费令，而且已经是失信被执行人。天眼查显示，丽江红树林身份为被告/被上诉人的涉案金额高达3.14亿元、法律诉讼445件，已经审理完毕但无法执行的金额14.49亿元，100%没有履约。

　　以上述情况看，即便打赢官司，能够收回施工款的可能性几乎为零了。这样的情况并不少见，在列出的30余个涉案超千万的官司中，多少都与房地产及其上下游相关。在行业收紧之下，中小房企抵御风险能力更差，因此违约才会频频发生。

　　而且，在这30个金额较大的案件中，有21个一审时间是在2021年5月以后，即案件集中出现。众所周知，大型房企违约频发正是在下半年集中爆发。

　　此外，由于建设工程施工合同纠纷，2021年2月初，将江阴澄星实业集团有限公司（下称“澄星集团”）告上法院，涉及金额1.74亿元，是所有案件中金额最大的。

　　市场也许对澄星集团有所陌生，其是*ST澄星(600078.SH)大股东。目前澄星集团已经官司缠身，截至2021年9月30日，澄星集团及其关联方占用*ST澄星资金本息合计22.23亿元。澄星集团持有的*ST澄星股份正在司法拍卖中。

　　根据天眼查，目前澄星集团142件法律诉讼涉案金额33.79亿元，身份为被告/被上诉人的金额为33.57亿元。毫无意外，实控人李兴同样身背限制消费令，是失信被执行人的“老赖”。

　　公开信息报道，已经提请法院查封了澄星集团在建的总部大楼。在澄星集团数十亿元的官司中，类似的恐不在少数，澄星集团资产查封、冻结也不算新鲜。问题是，能从风雨飘摇的澄星集团身上拿回多少工程款呢？

　　相对于这些已经显现的坏账风险，规模更为庞大的应收账款等才是最大的隐患。

　　300亿款项隐藏风险

　　的应收款是从2018年开始明显增长的。2017年年末，公司的应收票据及应收账款合计为191.28亿元，2018-2020年年末分别为224.97亿元、263.69亿元和223.52亿元，2021年三季度末为213.09亿元。

　　从2020年开始，应收票据及应收账款看似开始下降，实际上这是由于会计规则的改变造成的，因执行新收入准则，2020年应收账款调减99.84亿元，出现合同资产101.78亿元。

　　虽然合同资产调回后并不能完全简单相加，但金额并不悬殊，因此将合同资产调回后简单相加，2018-2020年年末，应收票据及应收账款分别为224.97亿元、263.69亿元、311.29亿元，2021年三季度末为299.82亿元。

　　不难发现，从2018年到2020年期末的应收票据及应收账款金额增加了近百亿元。

　　如果公司收入也能同步增长倒也无可厚非，实际情况是2019年后收入基本不再增长。

　　2018-2020年，营业收入分别为250.89亿元、308.35亿元和312.43亿元，同比分别增长了19.49%、22.9%和1.32%。2021年前三季度，公司营收为198亿元，同比下降10.28%。2020年公司收入几无增长，调整后的应收票据及应收账款增加了近两成。

　　2020年收入的下降或许还可以解释为受疫情影响。由于受一季度疫情影响，2020年全国房屋竣工面积为91218.2万平方米，同比下降4.9%，以建筑装饰为主业的受到行业影响增速放缓在情理之中。2021年1-11月，全国房屋竣工面积68754万平方米，增长16.2%，房地产行业反弹明显，收入仍明显下滑，就不能用行业不景气来解释了。

　　在应收项目的增长中，应收票据异军突起。2017年年末，公司应收票据为11.04亿元，2018年年末达到38.89亿元，涨幅超过2.5倍；2020年年末进一步增加至88.35亿元。

　　而目前让陷入泥淖的正是大量无法收回的应收票据。正如公司在2021半年报中所介绍的，部分应收票据只能以资产抵债，部分应收票据到期无法兑付只能转为应收账款。

　　应收账款可以做大收入，却无法保证带来利润的同步增长。2018-2020年，归母净利润分别为21.23亿元、23.49亿元和23.74亿元，2021年前三季度为14.07亿元，同比下降17.87%，利润增速远逊收入同期。

　　从2019年开始，即便是亏本，也已经把部分应收账款提前变现了。2019年通过应收账款保理，即向金融机构以不附追索权的方式转让应收账款7.36亿元，确认损失3821万元；2020年应收账款保理金额9.11亿元，确认损失4060万元；2021年上半年应收账款保理为3.38亿元，损失了1888万元。

　　与应收账款长期挂账而无法获得现金相比，保理显然更符合企业经营的需要。只是对于期限较长的应收账款变现难度就不一样了。

　　2018年年末，3年以上应收账款合计为9.85亿元，2020年年末为10.67亿元，2021年上半年末进一步增加至12.44亿元，看似增长并不算过于明显。但如前所述，应收款的很大一部分转至合同资产中。

　　在应收账款坏账计提中，对于3-4年，计提50%，4-5年计提80%，5年以上100%计提损失。如前所述，公司单项计提的坏账损失基本都是100%，少部分计提50%或者80%，鲜有计提比例在50%以下。

　　那么，这些高计提比例的应收账款公司还能收回来多少可想而知。应收账款中又有多少涉及爆雷的房企，同样没有给出答案。对于合计规模约300亿元的应收票据、应收账款和合同资产，什么时候会把风险充分暴露在市场面前呢？